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ArchitektenrechtBaukostenobergrenze: Wann sie bindet und wie Architekten richtig damit umgehen
Baukostenobergrenzen tauchen in Architektenverträgen regelmäßig auf. Sie sollen dem Auftraggeber Sicherheit geben und die Planung früh auf ein festes Budget ausrichten. Für Architekten sind sie häufig eine Ursache für Haftungsstreitigkeiten. Das Problem liegt selten in der Idee der Baukostenobergrenze selbst, sondern in der Unklarheit: Ist eine Kostenangabe nur ein Orientierungswert, ein Ziel oder eine verbindliche Obergrenze? Und was passiert bei Überschreitung? PBP klärt auf.
Baukostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung
Rechtlich kann eine Baukostenobergrenze eine Beschaffenheitsvereinbarung über das geschuldete Planungsergebnis darstellen. In diesem Fall gehört die Einhaltung der Kosten zum Leistungssoll des Architekten.
Der BGH hat bereits klargestellt: Entspricht die Planung eines Architekten nicht den vereinbarten Kostenvorgaben, ist die Planung mangelhaft, wenn das Bauwerk nur mit höheren Herstellungskosten realisiert werden kann. Zugleich hat der BGH betont, dass der Architekt verpflichtet ist, die Kostenvorstellungen des Auftraggebers im Rahmen der Grundlagenermittlung zu erfragen und diese bei der Planung zu berücksichtigen. Die Kosten gehören damit von Beginn an zum wirtschaftlichen Rahmen des Projekts (BGH, Urteil vom 21.03.2013, Az. VII ZR 230/11, Abruf-Nr. 131176).
Praxistipp — Bevor Sie eine Kostenobergrenze akzeptieren, prüfen Sie drei Punkte:
- 1. Ist die Obergrenze technisch und planerisch realistisch?
- 2. Bezieht sie sich nur auf beeinflussbare Kostengruppen?
- 3. Bis zu welchem Planungsstand soll sie eingehalten werden?
- Ohne diese Klärung wird aus einer Budgetvorgabe schnell ein Haftungsmaßstab.
Warum das relevant ist: Wird eine Kostenobergrenze zur Beschaffenheit vereinbart und nicht erreicht, kann der Architekt verpflichtet sein, auf eigene Kosten umzuplanen. Gelingt das ebenfalls nicht, drohen Schadenersatzansprüche oder sogar eine Kündigung aus wichtigem Grund.
Vereinbarung und Beweislast — Wann es Architekten entlastet
Ob eine Baukostenobergrenze tatsächlich als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung gilt, hängt davon ab, ob sich die Parteien hierauf verständigt haben. Die Beweislast liegt beim Auftraggeber.
OLG München betont Beweispflicht des AG
Der Besteller muss darlegen und beweisen, dass eine Baukostenobergrenze vereinbart wurde. Bloße Kalkulationsgrundlagen, unverbindliche Kostenschätzungen oder interne Budgetvorstellungen reichen hierfür nicht aus. Gelingt dieser Nachweis nicht, scheidet eine Haftung des Architekten wegen Baukostenüberschreitung aus (OLG München, Beschluss vom 10.06.2024, Az. 28 U 588/24 Bau, Abruf-Nr. 252085).
Praxistipp — Für den Streitfall ist nicht entscheidend, wie eine Kostenangabe bezeichnet wird, sondern welche Bindungswirkung ihr nach dem objektiven Verständnis der Parteien zukommt. Maßgeblich ist, ob eine bestimmte Kostensumme als verbindliche Beschaffenheit des Planungsergebnisses festgelegt wurde.
Aussagekraft von Kostenangaben im Planungsvertrag klar definieren
Unklare oder widersprüchliche Vertragsunterlagen erschweren diese Einordnung und erhöhen das Prozessrisiko. Deshalb sollte in Verträgen und Protokollen klar festgehalten werden, ob
- eine Kostenangabe lediglich eine Budgetvorstellung oder einen Orientierungsrahmen beschreibt,
- sie als Zielgröße unter dem Vorbehalt weiterer Kostenermittlungen dient oder
- ob sie als verbindliche Kostenobergrenze vereinbart werden soll.
Der Haftungstreiber: Kostenvorstellungen des Auftraggebers
Die fehlende Vereinbarung einer Baukostenobergrenze bedeutet jedoch nicht, dass Kostenvorgaben rechtlich irrelevant wären. Der BGH hat bereits 2013 ausgeführt, dass die vom Auftraggeber im Rahmen der Grundlagenermittlung geäußerten Kostenvorstellungen den Planungsrahmen bestimmen. Diese Vorstellungen sind in dem Sinne verbindlich, dass sie, vorbehaltlich einer Änderung, Vertragsinhalt werden können, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. Damit entsteht eine Kostenbindung nicht über eine ausdrückliche Baukostenobergrenze, sondern über die Kommunikation im Projekt. Schweigt der Architekt zu einer genannten Kostenvorstellung, kann diese später als Maßstab für die Beurteilung der Planung herangezogen werden.
Praxistipps —
- Kostenvorstellungen sollten stets qualifiziert eingeordnet werden:
- realistisch und Grundlage der Planung oder
- kritisch, vorläufig oder nicht einhaltbar.
- Ein bloßes Hinnehmen ohne Klarstellung ist riskant.
- Reagieren Sie auf jede konkrete Kostenangabe des Auftraggebers aktiv und unbedingt mindestens in Textform:... ihm Ihre Auffassung dazu klar kommunizieren
- „Die genannte Summe stellt derzeit eine Budgetvorstellung dar und steht unter dem Vorbehalt der Kostenermittlung“. Oder
- „Nach erster Einschätzung ist das genannte Budget mit den gewünschten Qualitäten nicht realistisch.“
- Entscheidend ist, dass Ihre Einordnung dokumentiert ist.
Anordnung Kostenobergrenze: Was Sie dann tun müssen
Auch wenn eine Baukostenobergrenze nicht im Vorfeld als Beschaffenheitsvereinbarung nachweisbar ist, kann das Thema im Projektverlauf erneut relevant werden. In der Literatur und Rechtsprechung wird vertreten, dass der Auftraggeber im Rahmen des Anordnungsrechts nach § 650b BGB i. V. m. § 650q BGB berechtigt sein kann, eine bestimmte Kostenobergrenze als Zielvorgabe vorzugeben. In diesem Fall handelt es sich nicht um eine rückwirkende Beschaffenheitsvereinbarung, sondern um eine Änderung der Planungsgrundlagen.
Für Planungsbüros ist dabei entscheidend: Eine solche Anordnung ändert das Leistungssoll und hat regelmäßig Auswirkungen auf Qualitäten, Termine und Vergütung.
Praxistipp — Wird im Projektverlauf eine Kostenobergrenze verlangt:
- 1. Klären Sie schriftlich, ob es sich um eine Anordnung handelt.
- 2. Benennen Sie die Auswirkungen auf Qualitäten, Termine und Vergütung.
- 3. Dokumentieren Sie die Entscheidung des Auftraggebers. Ohne diese Schritte entsteht ein kaum kontrollierbares Haftungsrisiko.
Wer eine Kostenobergrenze dagegen einfach „umsetzt“, ohne sie als Anordnung einzuordnen, übernimmt stillschweigend ein neues Leistungssoll, im Zweifel ohne die Anpassung von Honorar oder Terminen.
Praxistipp — Kostenkommunikation ist kein Nebenprodukt der Planung. Sie ist eine eigene Architekten- bzw. Ingenieurleistung. Wer sie strukturiert, transparent und dokumentiert erbringt, reduziert Haftungsrisiken erheblich. Unabhängig davon, ob eine Baukostenobergrenze vereinbart wurde oder nicht.
Drei Regeln für den Umgang mit Kosten in der Praxis
Für Planungsbüros lassen sich drei zentrale Regeln festhalten:
Fazit — Die Baukostenobergrenze ist rechtlich kein Selbstläufer. Ihre Bindungswirkung hängt davon ab, ob sie als verbindliche Vereinbarung nachweisbar ist. Dafür trägt der Auftraggeber die Beweislast. Unabhängig davon können Kostenvorstellungen des Auftraggebers eine erhebliche rechtliche Wirkung entfalten, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. Hinzu kommt, dass Kostenobergrenzen im Projektverlauf über das Anordnungsrecht erneut relevant werden können.
- 1. Eine Baukostenobergrenze bindet nur dann als harter Maßstab, wenn sie tatsächlich vereinbart wurde. Das muss der Auftraggeber beweisen.
- 2. Kostenvorstellungen können trotzdem bindend werden, wenn der Architekt oder Ingenieur sie widerspruchslos hinnimmt.
- 3. Kostenbegrenzungen können im Projektverlauf über Anordnungen relevant werden. Dann ist eine saubere Dokumentation zwingend.
AUSGABE: PBP 2/2026, S. 5 · ID: 50683649