Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum: Entscheidungen des BGH aus 2025 (Teil 2)

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie bewohnt mit ihrem Ehemann als Eigentümerin eine Wohnung im 4. Stock. Am 22.11.22 gestatteten die Wohnungseigentümer dem Eigentümer der Wohnung im 8. Stock per Beschluss, auf eigene Kosten ein Split-Klimagerät als Außengerät einzubauen, wozu eine Kernbohrung durch die Außenfassade notwendig war. Neben der Gestattung wurde im Beschluss auch die konkrete Position des Geräts an der Fassade und eine konkrete Montageanleitung, nämlich das Anbringen auf Dämpfsockeln zur Körperschallentkoppelung, festgelegt. Die Klägerin befürchtete Beeinträchtigungen durch tieffrequenten Schall, der erst nach der Installation der Klimaanlage festgestellt werden könne. Weiter erklärte sie, dass sie besonders betroffen sei, da sie an Migräne leide. Zudem leide ihr Ehemann an einem Tinnitus, aufgrund dessen er einem Schwerbehinderten gleichgestellt sei. Sie erhob vor dem AG und LG erfolglos Anfechtungsklage gegen den Beschluss. Mit der Revision verfolgte die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Der BGH kommt unter Anwendung seiner entwickelten Kriterien zu dem Ergebnis, dass keine Bedenken gegen den Gestattungsbeschluss bestehen (BGH 28.3.25, V ZR 105/24, Abruf-Nr. 247926). Zunächst bejaht er hier die Beschlusskompetenz der Eigentümer zur Gestattung der Durchführung einer baulichen Veränderung, nämlich der Kernbohrung durch die Außenfassade, verbunden mit dem Einbau des Split-Klimageräts. Anschließend fasst er die entwickelten Kriterien für die Klage gegen den Gestattungsbeschluss zusammen. Danach ist der Beschluss nur für ungültig zu erklären, wenn

Der BGH stellt noch einmal klar, dass es bei einer Anfechtungsklage nicht darauf ankommt, ob ein Anspruch auf die Gestattung nach § 20 Abs. 2 oder Abs. 3 WEG bestand (9.2.24, V ZR 33/23). In Anwendung seiner Kriterien stellt der BGH fest, dass Anhaltspunkte für eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage gemäß § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG nicht erkennbar sind.

Gleiches gilt für eine unbillige Benachteiligung gemäß § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG. Für eine solche genüge weder eine gefühlte Beeinträchtigung eines verständigen Durchschnittseigentümers (BGH 9.2.24, V ZR 244/22) noch Umstände, die zwangsläufig mit der Maßnahme verbunden sind. Maßgeblich sei allein eine objektive Sicht (BGH 11.10.24, V ZR 22/24).

Der BGH stützt sich bei seiner weiteren Begründung auf den Willen des Gesetzgebers. Danach kommt es darauf an, ob die baulichen Veränderungen zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen, indem die Nachteile einem oder mehreren Eigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen (BT-Drucksache 19/18791, S. 66). Bei der Beurteilung, ob eine unbillige Benachteiligung vorliegt, kommt es nicht nur auf den Gebrauch, sondern auch auf dessen Auswirkungen an, also dem Betrieb der Klimaanlage.

Ob unmittelbare oder mittelbare Auswirkungen relevant sind, ist umstritten. Nach dem BGH sind nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen – hier also die Kernbohrung durch die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenfassade sowie Art und Ort der Anbringung des Klimageräts – zu berücksichtigen, nicht aber die Auswirkungen des späteren Gebrauchs. Nur in Fällen, in denen bereits bei der Gestattung klar sei, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer einhergehen wird, gelte etwas anderes, so der BGH. Zum Schutz der Wohnungseigentümer vor den Auswirkungen des späteren Gebrauchs stellt er klar, dass die Bestandskraft eines Gestattungsbeschlusses nicht zum Ausschluss von Abwehransprüchen wegen Immissionen infolge der Nutzung der baulichen Veränderung führt. Zudem müssen die gesetzlichen Vorgaben – insbesondere zum Immissionsschutz – eingehalten werden. Bei Verletzungen der Lärmschutzbestimmungen schützt die vorherige bestandskräftige Gestattung der baulichen Veränderung nicht vor sich daraus ergebenen Unterlassungsansprüchen (Bärmann/Dötsch, WEG, § 20 Rn. 374).

Im Ergebnis hält der BGH Folgendes fest: Eigentümern, die durch die Nutzung nachteilig in ihrem Sondereigentum betroffen sind, stehen Abwehransprüche nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 i. V. m. § 906 BGB zu. Zur Durchsetzung dieser Ansprüche genügt, dass der betroffene Eigentümer sie unmittelbar gegen den störenden Eigentümer geltend macht (BGH 28.1.22, V ZR 106/21). Der störende Eigentümer muss dann die Störung beheben. Dies erfolgt in der Regel dadurch, dass die Beeinträchtigung zeitlich begrenzt wird, wie bereits für den Fall des Musizierens (BGH 26.10.18, V ZR 143/17) und zu Immissionen durch Tabakrauch (BGH 16.1.15, V ZR 110/14) entschieden.

Nach Ansicht des BGH muss der Betrieb einer Klimaanlage und deren nachteilige Auswirkungen in gewissen Grenzen hingenommen werden. Daher wird eine Aufgabe der Nutzung oder eine Beseitigung einer gestatteten baulichen Veränderung im Regelfall nicht verlangt werden können. Die Wohnungseigentümer können, um die Auswirkungen abzumildern, nach Fertigstellung der baulichen Veränderung in der Hausordnung Regelungen für den Gebrauch treffen. Die Beschlusskompetenz ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Diese Nutzungsregelungen müssen nicht zugleich mit der Gestattung beschlossen werden, auch dann nicht, wenn bei einer baulichen Maßnahme mit Immissionen gerechnet werden muss, so der BGH. In der Gesetzesbegründung heißt es dazu: Wohnungseigentümer sollen den baulichen Zustand ihrer Anlagen einfacher an die sich stetig ändernden Gebrauchsbedürfnisse anpassen können. Denn dadurch wird verhindert, dass Wohnungseigentumsanlagen auf dem baulichen Zustand ihrer Errichtung „versteinern“ (BT-Drucksache 19/18791, S. 27).

Nach Ansicht des BGH kann dieses Ziel nicht erreicht werden, wenn eine gestattete bauliche Veränderung im Rahmen der Prüfung von § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG auch an Auswirkungen der späteren Nutzung zu messen wäre. Soweit bei der Gestattung des Einbaus von Klimaanlagen, darauf geachtet wird, dass es solche Geräte sind, die für den heimischen Markt zugelassen sind und im Regelfall anerkannten Standards genügen, sei eine evident unbillige Benachteiligung durch Lärmimmissionen eher fernliegend. Etwas anderes könnte im Einzelfall gelten, z. B. wenn ein Klimagerät in unmittelbarer Nähe zum Schlafzimmerfenster des benachbarten Sondereigentümers montiert werden soll, obwohl es andere Möglichkeiten der Anbringung gibt.

In der Sache stellt der BGH fest: Eine Beeinträchtigung durch tieffrequenten Schall drängt sich auf den ersten Blick nicht auf, da sich zwischen der von der Klägerin und ihrem Ehemann genutzten Wohnung und dem Penthouse des bauwilligen Wohnungseigentümers drei Stockwerke befinden und in dem Gestattungsbeschluss eine Anbringung auf Dämpfsockeln vorgesehen ist. Das Einholen des von der Klägerin beantragten Sachverständigengutachtens war somit nicht erforderlich. Auch die vorgetragene gesundheitliche Vorbelastung führt allein nicht dazu, dass Auswirkungen, die sich nicht aus der baulichen Veränderung an sich, sondern erst aus ihrem späteren Gebrauch ergeben, als evident unbillig benachteiligend i. S. d. § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG zu beurteilen und deshalb schon bei der Gestattung zu berücksichtigen wären.

Der BGH hielt es auch nicht für erforderlich, dass die Eigentümergemeinschaft dem bauwilligen Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung die Beschaffung weiterer Informationen zu eventuellen Benachteiligungen durch den späteren Gebrauch des Klimageräts aufgeben muss.

Die Kläger sind Wohnungseigentümer der beklagten Eigentümergemeinschaft. Mit Beschluss vom 8.9.22 wurde dem Eigentümer gestattet, auf eigene Kosten ein Split Klimagerät auf seinem Balkon zu errichten. Der Balkon befindet sich unmittelbar über der Wohnung und dem Balkon der Kläger. Das Gerät wird wie folgt beschrieben: „[…] Außengerät Schalldruckpegel: 50 dBA – im Regelbetrieb deutlich leiser. Die Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz wird eingehalten. Diese besagt: In reinen Wohngebieten darf der Nachbarschaftslärm tagsüber höchstens 50 Dezibel erreichen. Nachts dürfen es maximal 35 Dezibel sein […]“.

Die Kläger erhoben erfolglos Anfechtungsklage gegen den Beschluss. Auf ihre Berufung hat das LG den Beschluss für ungültig erklärt. Mit der Revision verfolgte die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass keine unbillige Benachteiligung der Kläger nach § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG vorliegt (BGH 23.5.25, V ZR 128/24, Abruf-Nr. 248643). Zur Begründung verweist er auf seine Entscheidung vom 28.3.25 (V ZR 105/24). Er stellt dazu noch einmal fest: Bei der Beurteilung, ob eine unbillige Benachteiligung vorliegt, werden nur unmittelbare Auswirkungen berücksichtigt, nicht aber die Auswirkungen des späteren Gebrauchs. Nur wenn bereits bei der Gestattung für die Wohnungseigentümer klar erkennbar ist, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung einhergehen wird, gilt etwas anderes. Das ist bei zugelassenen Klimageräten typischerweise nicht der Fall. Zudem hindert ein bestandskräftiger Gestattungsbeschluss die Eigentümergemeinschaft nicht daran, die Nutzung der baulichen Veränderung mittels Hausordnung zu regeln. Die Beschlusskompetenz ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Derartige Nutzungsregelungen müssen nicht zugleich mit der Gestattung beschlossen werden.

In der Sache kommt der BGH zu folgendem Schluss: Der Gestattungsbeschluss ist so auszulegen, dass das Klimagerät grundsätzlich geeignet ist, die nach Tag- und Nachtstunden differenzierenden Grenzwerte der TA Lärm einzuhalten. Die Grenzwerte der TA Lärm können gerade bei der Überlegung, ob einem einzelnen Wohnungseigentümer der Einbau eines Klimageräts gestattet werden soll, als Anhaltspunkt herangezogen werden. Ist das Gerät dazu geeignet, unter Einhaltung der Grenzwerte der TA Lärm betrieben zu werden, kann nicht verlangt werden, dass seine spätere Nutzung wegen unbilliger Benachteiligung der Kläger insgesamt unterbleiben muss. Sollte sich nach dem Einbau herausstellen, dass das Klimagerät auch zur Nachtzeit im Tagbetrieb genutzt wird, können trotz bestandskräftiger Gestattung sowohl die Kläger als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft Abwehransprüche geltend machen.

Der BGH hält sich bei seinen Urteilen zum Einbau von Klimageräten an die Vorgaben des Gesetzgebers, der eine Vereinfachung des Rechts der baulichen Maßnahmen im Sinn hatte. Insbesondere sollte mit dem WEMoG der vorhandene Sanierungsbedarf von Wohnungseigentumsanlagen erleichtert werden. Dem trägt der BGH in seinen Urteilen Rechnung. Er stellt klar, dass das Ziel des Gesetzgebers unterlaufen würde, wenn eine gestattete bauliche Veränderung im Rahmen der Prüfung einer unbilligen Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG auch an Auswirkungen der späteren Nutzung geknüpft würden. Die Eigentümer müssten beim Gestattungsbeschluss bereits mögliche schwierige Prognosen über auftretende Auswirkungen abwägen, die maßgeblich vom späteren Nutzungsverhalten des Wohnungseigentümers abhängen.

Der BGH stärkt mit seinen beiden Urteilen die Rechte von Eigentümern, die ihre Wohnungen mit einer Klimaanlage modernisieren möchten. Gleichzeitig schützt er auch die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer vor späteren Störungen gegen Beeinträchtigungen durch Ansprüche gegen den störenden Eigentümer, ohne gegen den ursprünglichen Gestattungsbeschluss vorgehen zu müssen.