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VertragsrechtVertragsgegenstand schlägt HOAI: OLG Karlsruhe „genehmigt“ risikoreiche Planung
Die ersten Lph bieten viel Raum für individuelle Vertragsregelungen. Die HOAI ist dabei keinesfalls das Maß aller Dinge. Das hat das OLG Karlsruhe in einem Fall klargestellt, in dem es darum ging, ob der Planer generell eine genehmigungsfähige Planung schuldet oder ob die Parteien auch etwas anderes vereinbaren können. PBP fasst die Entscheidung, die für alle Planungsbüros relevant ist, zusammen und unterstützt Sie mit einer Vertragsklausel, die den Interessen aller Beteiligten gerecht wird.
Die HOAI-Regelungen zur Genehmigungsfähigkeit
Die HOAI regelt in allen Leistungsbildern, dass im Zuge der Lph 2 und 3 die Planungsinhalte hinsichtlich ihrer Genehmigungsfähigkeit abzustimmen sind, um im Ergebnis den komplett genehmigungsfähigen Entwurf als Planungsziel erarbeiten zu können. In der Rechtsprechung wird dies als „Planen auf der sicheren Seite“ bezeichnet.
Der Wortlaut der Grundleistungen der HOAI fordert inhaltlich somit eine genehmigungsfähige Entwurfsplanung. Wird diese nicht erreicht, ist (wenn man die Grundleistung der HOAI zu Grunde legt) der Planungserfolg der Entwurfsplanung nicht erreicht. Das wiederum hat (bzw. hätte) zur Folge, dass empfindliche Honorarkürzungen, Terminverschiebungen und Wiederholungsplanungen anfallen.
Der Konflikt mit anderen Wünschen der Auftraggeber
Eine Reihe von Bauherren wollen dennoch im Zuge der ersten Lph die maximal mögliche Grundstücksausnutzung ausgelotet und oft auch geplant haben, um damit z. B. mithilfe von Ausnahmen, Befreiungen, eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans oder im Rahmen der „kommunalen Ermessensspielräume“ bei der Bauaufsichtsbehörde eine Baugenehmigung zu erwirken.
Für alle Planungsbüros war dieses Vorgehen fast immer mit einem erheblichen Honorarrisiko verbunden. Denn wenn man nach den Grundleistungen der HOAI plant, muss man von Anbeginn an die Genehmigungsfähigkeit der eigenen Planung berücksichtigen. Ein hoch risikoreicher Spagat.
OLG Karlsruhe zeigt Lösung für Planer und Auftraggeber
Um das zu vermeiden, hat das OLG Karlsruhe nunmehr einen gangbaren Weg gewiesen. Der besteht darin, dass die Parteien eine individuelle Vereinbarung treffen, wonach die Genehmigungsfähigkeit der Vorentwurfs- und Entwurfsplanung eben gerade nicht als Planungsziel vereinbart wird. Vereinbart wird stattdessen, dass die maximal – grob einschätzbaren – Bebauungsmöglichkeiten geplant werden sollen, wobei die Planung das für den Bauherrn erkennbare Risiko trägt, dass die Baugenehmigung für diese Maximalplanung am Ende doch nicht erteilt wird.
Diese Eckpfeiler hat das OLG Karlsruhe gesetzt
Die Karlsruher Richter haben in ihrer Entscheidung folgendes klargestellt (OLG Karlsruhe, Urteil vom 19.11.2025, Az. 15 U 6/25, Abruf-Nr. 251645);
Praxistipp — Mit diesen Maßgaben haben die Karlsruher Richter den Weg für eine individuelle Vertragsvereinbarung geebnet, mit der die Genehmigungsrisiken bei stark wirtschaftlich ausgerichteten und optimierten risikobehafteten Planungen gerecht verteilt werden. Das OLG zeigt damit einen klaren und legalen Weg zu einer gerechten Risikoverteilung bei sogenannten „Maximalplanungen“ auf.
- Die Aufgabenstellung für einen Objektplaner kann darin bestehen, hinsichtlich bestimmter Aspekte (z. B. Genehmigungsfähigkeit, Bestandsschutz) nicht den sicheren Weg zu gehen, sondern – umgekehrt – zunächst die Umsetzbarkeit von Maximalvorstellungen auszuloten und zu planen.Auftraggeber kann von „plane mir die sichere Lösung“ abrücken und ...
- Die Parteien können im Zuge einer solchen Planung vereinbaren, von dieser risikobehafteten „Maximal-Aufgabenstellung“ durch entsprechende Entscheidung des Auftraggebers erst dann abzurücken, wenn feststeht, dass sie nicht genehmigt wird.
- Mit dieser Maßgabe schuldet der Auftragnehmer bis zum Abrücken von der Maximalvorstellung deren Umsetzung und damit nicht den sicheren Weg einer zweifelsfrei genehmigungsfähigen Lösung.... individualvertraglich die planerische Auslotung ...
- Erst nach dem Abrücken von der ursprünglichen Aufgabenstellung ändert sich das Leistungssoll hin zu einer genehmigungsfähigen Planung.
Rechtzeitige Vereinbarung in Textform ist Pflicht
Da es sich hier um eine Änderung gegenüber den klassischen Grundleistungsinhalten der HOAI (die sehr oft als Vertragsgegenstand vereinbart werden) handelt, ist hier die Textform rechtzeitig Pflicht. Mit anderen Worten: Belassen Sie es nicht bei einer mündlichen Vereinbarung. Hier wäre das Risiko von Missverständnissen und späteren Auslegungsproblemen zu groß.
Auf diese Einzelheiten gilt es zu achten
Die Karlsruher Richter haben außerdem klargestellt, dass eine solche individuelle vertragliche Vereinbarung den Planer nicht davon entbindet, grundsätzliche Regelungen des Bauordnungsrechts, bei denen bei objektiver Grobeinschätzung keine Abweichung erwartet werden darf, außer Acht zu lassen. Das bedeutet im Klartext, dass anteilige Planungsinhalte auch weiterhin zu vermeiden sind, bei denen nicht davon auszugehen ist, dass sie evtl. genehmigungsfähig sein könnten. Das dürfte aber kein fachliches Problem sein.
Mit Vertragsklausel den richtigen Weg einschlagen
Die Conclusio lautet also: Lassen Sie sich als Planungsbüro ab sofort nicht mehr in risikoreiche Szenarien hineinlocken, sondern klären Sie die Risikotragung durch eine klare vertragliche Vereinbarung. Nutzen Sie dafür die nachstehende Vertragsklausel. Es handelt sich um eine Musterklausel, die auf die individuellen Projektanforderungen und Bedingungen anzupassen ist. Soweit Rechtsfragen dabei entstehen, sind diese von Rechtsanwälten zu klären.
Musterklausel — § X Genehmigungsfähigkeit der Planung und Planungsziel |
Die Parteien vereinbaren, dass im Zuge der Leistungsphasen 1 bis 3 zunächst die Maximalvorstellungen der Bebauung auszuloten sind und diese Maximalvorstellungen abgestimmt werden und sodann den inhaltlichen bzw. baufachtechnischen Planungsgegenstand darstellen. Der Auftraggeber wird in eigener Zuständigkeit eine Genehmigung der so erarbeiteten Planungslösung bei der zuständigen Behörde anstreben. Der Auftragnehmer unterstützt hier in baufachlicher Weise durch entsprechende Beratungen, ohne Bearbeitung von Rechtsfragen. Soweit hinsichtlich der Maximalvorstellungen durch die zuständige Genehmigungsbehörde keine Baugenehmigung in Aussicht gestellt wird, entscheidet der Auftraggeber, ob und wann vom ursprünglich vereinbarten Planungsziel abgewichen wird. Sollte davon abgewichen werden, hat der Auftraggeber eine entsprechende fachlich nachvollziehbare Angabe schriftlich zu erteilen. Diese Angabe muss eindeutig und nachvollziehbar sein. Damit wird das Planungsziel für die Leistungsphasen 1 bis 3 entsprechend geändert und eine geänderte nochmalige Planung beauftragt. Für die so anfallende zusätzliche und geänderte Planung wird vereinbart, dass ein verhältnisgerechtes Honorar nach den sonstigen Maßgaben dieses Vertrages bzw. der HOAI gezahlt wird. Sollte keine Verständigung hierüber erfolgen, wird die ursprüngliche Planung der Maximalvorstellungen im Zeithonorar abgerechnet und die Planung, die die endgültige Grundlage für die Bauantragstellung darstellen soll, nach den Maßgaben dieses Vertrages. |
Klausel muss nicht bereits im schriftlichen Hauptvertrag enthalten sein
Eine solche Vereinbarung muss nicht zwingend bereits bei Auftragserteilung getroffen werden. Häufig wird der Auftraggeber seine maximalen Vorstellungen erst nach Vertragsabschluss im Zuge der Erarbeitung der Lph 1 und 2 vortragen und insoweit zum Gegenstand der Planung machen wollen. Dann kann die Klausel auch noch vereinbart werden.
Klausel ist kein Freibrief für Planungsfehler oder falsche Dispositionen
Die Klausel ist aber kein Freibrief für Planungsfehler oder falsche Dispositionen. Auch darauf hat das OLG Karlsruhe hingewiesen. Es gilt:
Fazit — Nicht selten gehen Investoren an das absolute Limit hinsichtlich der möglichen Grundstücksausnutzung. Da aber alle Planer in allen Lph grundsätzlich eine genehmigungsfähige Planung schulden, ist es sinnvoll, bei risikoreichen Planungen eine individuelle vertragliche Vereinbarung zu treffen. Das OLG Karlsruhe hat diesen Aspekt aufgegriffen und salonfähig gemacht.
- Sollte die Genehmigungsbehörde die Baugenehmigung in Aussicht stellen, aber später einen Rückzieher machen und die Baugenehmigung dann doch nicht erteilen, können sich Planer und Auftraggeber nicht auf dieses „in Aussicht stellen“ berufen. Entscheidend ist immer die letztgültige Entscheidung der Genehmigungsbehörde.Nur auf das letzte Wort der Genehmigungsbehörde ist Verlass
- Ein Architekt oder Ingenieur, der weiß, dass noch keine gültige Baugenehmigung vorliegt, ist verpflichtet, hierüber aufzuklären und die Bauarbeiten zu stoppen bzw. dem Auftraggeber zu erklären, dass er die Bauarbeiten stoppen soll, da die Fortführung solcher Arbeiten gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.
AUSGABE: PBP 1/2026, S. 3 · ID: 50659745