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WohnraummieteOhne Räumungstitel keine Räumung
Der Vermieter begeht verbotene Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB), wenn er ohne Räumungstitel den Mietern den Zutritt zur Wohnung entzieht oder das Türschloss auswechselt – auch bei bestehendem Herausgabeanspruch. Gegen eine solche unerlaubte Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren mit dem Besitzschutzanspruch aus § 861 BGB zur Wehr setzen (AG Lemgo 20.11.25, 18 C 369/25, Abruf-Nr. 252187).
Ein Vermieter vermietete eine Ferienwohnung zunächst für den Zeitraum vom 3.11.25 bis zum 8.11.25. Ob das Mietverhältnis darüber hinaus fortgesetzt wurde, war streitig. Am 14.11.25 verweigerte der Vermieter den Mietern den weiteren Zutritt zur Wohnung und tauschte das Türschloss aus. Die Mieter machten geltend, die Wohnung unfreiwillig verlassen zu haben, und begehrten durch einstweilige Verfügung die Wiedereinräumung des Besitzes. Der Vermieter argumentierte, die Mieter hätten die Wohnung freiwillig geräumt. Ein fortbestehendes Mietverhältnis habe nicht bestanden.
Das AG gab dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung statt. Den Mietern stehe ein Besitzschutzanspruch aus § 861 BGB zu. Der Vermieter habe verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB begangen, indem er den Mietern ohne Räumungstitel den weiteren Zutritt zur Ferienwohnung verwehrt und das Türschloss ausgewechselt habe.
Dies gelte unabhängig davon, ob das Mietverhältnis über den 8.11.25 hinaus fortbestanden oder dem Vermieter ein Herausgabeanspruch nach § 546 BGB zugestanden habe. Auch ein berechtigter Anspruch auf Herausgabe berechtige den Vermieter nicht zur eigenmächtigen Besitzentziehung. Der Besitzschutzanspruch könne im Wege der einstweiligen Verfügung nach §§ 935, 940 ZPO durchgesetzt werden.
Für den possessorischen Anspruch sei allein maßgeblich, dass den Mietern der unmittelbare Besitz ohne ihren Willen entzogen worden sei. Ob den Mietern materiell-rechtlich ein Recht zum Besitz zugestanden habe, sei im Verfahren nach § 861 BGB grundsätzlich unbeachtlich.
Eine freiwillige Besitzaufgabe der Mieter habe der Vermieter nicht glaubhaft gemacht. Die Darlegungs- und Glaubhaftmachungslast hierfür treffe denjenigen, der sich darauf berufe, dass keine verbotene Eigenmacht vorliege. Da dies nicht gelungen sei, bestehe der Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes.
Merke — Ohne Räumungstitel darf der Vermieter den Besitz nicht eigenmächtig entziehen. Die Rückerlangung der Wohnung muss über eine Räumungsklage und die Zwangsvollstreckung erfolgen. Der eigenmächtige Zutrittsentzug oder die Räumung ohne Titel ist unerlaubte Selbsthilfe (BGH 14.7.10, VIII ZR 45/09. Abruf-Nr. 102780).
AUSGABE: MK 2/2026, S. 22 · ID: 50672065