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Juni 2025

GrundstücksübertragungenNießbrauchsrechte gemeinsam gestalten und dadurch effektiv Steuern sparen

Abo-Inhalt26.05.202511 Min. Lesedauer von StB Hans Günter Christoffel, Bornheim

| Im Privatbereich ist die Übertragung von Grundstücken unter Nießbrauchsvorbehalt stets eine Möglichkeit, Steuern zu sparen. Ertragsteuerlich hat der Vorbehaltsnießbrauch den Vorteil, dass die Abschreibungen dem Eigentümer erhalten bleiben. Darüber hinaus kann er auch alle Aufwendungen abziehen, die er aufgrund der Nießbrauchsvereinbarung zu tragen hat, selbst außergewöhnliche Instandhaltungskosten. Schenkungsteuerlich mindert der Kapitalwert des Nießbrauchsrechts den Grundbesitzwert für das übertragene Grundstück. Dabei gilt es, diesen Kapitalwert möglichst hoch ausfallen zu lassen, damit sich für den Bedachten eine geringe Schenkungsteuerbelastung ergibt. Der folgende Praxisfall zeigt, wie dies bei Vereinbarung von Gesamtberechtigten nach § 428 BGB schenkungsteuerlich günstig gestaltet werden kann. |

Sachverhalt

A hat zusammen mit seinem Bruder B vor 15 Jahren eine Immobilie von dem verstorbenen Vater geerbt. Der Grundbesitzwert der Gewerbeimmobilie (kein Verschonungsabschlag nach § 13d ErbStG) beläuft sich aktuell auf 5 Mio. EUR. A ist geschieden und hat keine Kinder; er ist 60 Jahre alt. Sein Bruder ist verheiratet; er ist 67 Jahre alt. Er hat einen Sohn, dem die Immobilie übertragen werden soll. Würde A versterben, geht sein hälftiger Anteil an der Immobilie auf seinen Bruder per gesetzlicher Erbfolge über. Andere Erben sind nicht vorhanden. Die Brüder überlegen, wie sie die Erbschaftsteuer minimieren können. Dies ließe sich dadurch erreichen, dass beide ihren hälftigen Anteil an der Immobilie auf den Sohn des B übertragen und sich zu Lebzeiten den Nießbrauch vorbehalten, um daraus ihre Altersversorgung finanzieren zu können.
Der Jahreswert der Immobilie, ermittelt als Durchschnittsertrag nach § 15 Abs. 3 BewG, beläuft sich auf 300.000 EUR. Nach der Nießbrauchsvereinbarung sollen sämtliche Aufwendungen, also auch die außergewöhnlichen Instandhaltungskosten, von den Nießbrauchern zu tragen sein. Das Nießbrauchsrecht soll so gestaltet werden, dass es erst mit dem Tod des Längstlebenden endet, also beim Tod des Erstversterbenden auf den länger lebenden Bruder übergeht.

AUSGABE: ErbBstg 6/2025, S. 142 · ID: 50362238

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