Werbungskosten bei V + V: Ehegattenschaukel und Ehegattendarlehen zielsicher einsetzen

Peter Meise ist mit Ute Meise verheiratet. Beide sind aus der Kirche ausgetreten und erzielen Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit. Peter Meise hat von seinem verwitweten Vater ein schuldenfreies Einfamilienhaus und ein Bankguthaben von 30 TEUR geerbt. Das Gebäude wurde von seinem Vater 1960 erworben und bis zu seinem Tod zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Der Verkehrswert der Immobilie beträgt aktuell 270 TEUR.

Peter Meise möchte das geerbte Bankguthaben nutzen, um das Haus zu renovieren und anschließend zu vermieten. Er fragt seinen Steuerberater, wie er die Steuerlast aus den erwarteten Vermietungseinkünften minimieren kann.

Der Steuerberater erläutert zunächst, wie mit der Ehegattenschaukel zusätzliches Abschreibungspotenzial generiert werden kann. Anschließend beschreibt er, wie die Vermietungseinkünfte durch ein verzinsliches Ehegattendarlehen reduziert werden können. Abschließend verdeutlicht er die konkrete Wirkungsweise und das Zusammenspiel der beiden Gestaltungen, indem er die mögliche Steuerersparnis berechnet.

Als Ehegattenschaukel wird der systematische Verkauf von Vermietungsobjekten zwischen Ehegatten bezeichnet. Hierbei nutzen die Ehegatten, dass bei einem Immobilienverkauf keine Spekulationssteuer anfällt, wenn beim Verkauf die 10-Jahresfrist beachtet wird (§ 22 Nr. 2 i. V. mit § 23 Abs. 1 S. 1 EStG). Die beim Verkauf realisierte Wertsteigerung der Immobilie ist beim verkaufenden Ehegatten somit nicht zu versteuern. Der erwerbende Ehegatte kann aber die höheren Anschaffungskosten bzw. die höheren Gebäudeabschreibungen steuerlich nutzen.

Peter Meise übernimmt durch die Erbschaft bzw. den unentgeltlichen Erwerb der Immobilie auch das Abschreibungspotenzial seines Vaters (Fußstapfentheorie nach § 11d EStDV). Die ursprünglichen Anschaffungskosten aus dem Jahr 1960 bilden somit die Ausgangsbasis für das zukünftige Abschreibungs-volumen. Allerdings gilt die AfA als verbraucht, die auf den Zeitraum entfällt, in dem das Gebäude vom Vater selbst genutzt wurde. Da die steuerliche Nutzungsdauer von 50 Jahren bereits abgelaufen ist, besteht nach der Erbschaft also zunächst kein Abschreibungspotenzial.

Vor dem Hintergrund des fehlenden Abschreibungspotenzials bietet sich die Ehegattenschaukel an. Denn Peter Meise übernimmt im Rahmen der Fußstapfentheorie nicht nur das Abschreibungspotenzial seines Vaters, sondern auch dessen Spekulationsfristberechnung. Da die 10-Jahresfrist schon lange abgelaufen ist, wäre ein etwaiger Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Beachten Sie | Im Zuge des Sachverständigengutachtens sollte auch die tatsächliche Rest-Nutzungsdauer des Gebäudes überprüft werden, um das durch die Ehegattenschaukel gehobene Abschreibungspotenzial möglichst schnell nutzen zu können (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG).

Parallel zur Nutzung der Ehegattenschaukel kann auch ein Ehegattendarlehen erhebliche Steuervorteile mit sich bringen. Bei diesem Modell nutzen die Steuerpflichtigen prinzipiell den „Zinsspread“ zwischen dem persönlichen Einkommensteuersatz und dem besonderen Steuersatz für Kapitaleinkünfte i. H. von 25 % (§ 32d Abs. 1 S. 1 EStG). Zu beachten ist, dass die Eheleute den gesonderten Steuertarif nicht nutzen können, wenn der Darlehensnehmer-Ehegatte vom Darlehensgeber-Ehegatten finanziell abhängig ist und dieser bei der Gewährung des Darlehens einen beherrschenden Einfluss ausüben kann (vgl. BFH 28.1.15, VIII R 8/14 sowie BMF 19.5.22, IV C 1 – S 2252/19/10003 :009, Rz. 134 ff. zu § 32d Abs. 2 S. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG).

Beachten Sie | Auch bei einem Ehegattendarlehen wird das FA „hellhörig“. Daher sollte das Darlehen auf Basis eines schriftlichen Vertrags gewährt werden. In diesem Vertrag sollten u. a. die Laufzeit, der fremdübliche Zinssatz und die Rückzahlungsmodalitäten fixiert werden. Zudem sollte der Vertrag auch entsprechend „gelebt“ werden, um die Fremdüblichkeit nachzuweisen.

Für die konkrete Berechnung des Steuervorteils bietet sich ein Betrachtungszeitraum von zehn Jahren an, da das Vermietungsobjekt nach Ablauf dieser Zeit erneut steuerfrei verkauft werden kann, um die Ehegattenschaukel erneut zu nutzen. Die folgende Übersicht stellt die Ist- und die Ziel-Situation tabellarisch gegenüber:

Um von der Ist- zur Zielkonstellation zu gelangen, verkauft Peter Meise seiner Ehefrau zunächst die Immobilie für 270 TEUR. Der Kaufpreis wird aber nicht unmittelbar bezahlt, sondern es wird ein verzinslicher Darlehensvertrag geschlossen. Zudem „leiht“ Peter Meise seiner Ehefrau auch die für die Renovierung des Gebäudes bestimmten 30 TEUR.

Durch den Verkauf der Immobilie entsteht bei Peter Meise kein Veräußerungsgewinn. Ute Meise hat Anschaffungskosten i. H. von 270 TEUR (Anschaffungsnebenkosten werden hier aus Vereinfachungsgründen ausgeblendet). Nach dem beauftragten Sachverständigengutachten entfallen von diesen 270 TEUR 20 % bzw. 54 TEUR auf den Grund und Boden. Die auf das Gebäude entfallenden Kosten i. H. von 216 TEUR können standardisiert mit 2 % bzw. über 50 Jahre abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG). Somit mindert die Abschreibung die Einkünfte aus der Vermietung um 4.320 EUR p. a. Bei einem unterstellten persönlichen Steuersatz von 40 % ergibt sich eine Steuerentlastung von 1.728 EUR p. a. bzw. 17.280 EUR im Betrachtungszeitraum.

Nicht zuletzt wegen des Baujahrs des Gebäudes dürfte eine verkürzte Rest-Nutzungsdauer durch ein Sachverständigengutachten begründbar sein. Geht man von einer Halbierung der Nutzungsdauer von 50 auf 25 Jahre aus, erhöht sich die Steuerentlastung von 1.728 EUR auf 3.456 EUR p. a. bzw. von 17.280 EUR auf 34.560 EUR im zehnjährigen Betrachtungszeitraum.

Für Ute Meise wäre es sinnvoll, den Kaufpreis und die Renovierungskosten durch ein verzinsliches Ehegattendarlehen zu finanzieren. Bei einem Gesamtdarlehen von 300 TEUR und einem Zinssatz von 4 % ergeben sich jährliche Zinskosten von 12.000 EUR. Bei einem Steuersatz von 40 % beträgt die jährliche Entlastung bei den Vermietungseinkünften 4.800 EUR.

Im Gegenzug muss Peter Meise die Zinserträge versteuern. Da die Voraussetzungen für eine Versteuerung mit 25 % (bzw. 26,375 % inkl. Soli) erfüllt sind (Ute Meise ist wegen eigener Einkünfte aus § 19 EStG von ihrem Ehemann nicht finanziell abhängig), ergibt sich eine Belastung von 3.165 EUR p. a. Im Ergebnis verbleibt eine Steuerersparnis i. H. von 1.635 EUR p. a. bzw. i. H. von 16.350 EUR im Betrachtungszeitraum von zehn Jahren.

Beachten Sie | Größere Renovierungsaufwendungen können ggf. Anschaffungs-/Herstellungskosten darstellen (zur Erweiterung, wesentlicher Verbesserung (Standarderhöhung) oder der Schaffung eines neuen Wirtschaftsguts vgl. u. a. BMF 18.7.03, IV C 3 – S 2211 – 94/03).

Wird die Ehegattenschaukel angewendet bzw. erwirbt Ute Meise die Immobilie, muss zusätzlich geprüft werden, ob die Renovierungskosten ggf. als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) zu klassifizieren sind, wodurch sich die steuerliche Geltendmachung der Renovierungskosten verzögern würde (Verteilung über die Restnutzungsdauer).

Bei Anschaffungskosten für das Gebäude i. H. von 216 TEUR beträgt die relevante 15 %-Grenze im zu betrachtenden Dreijahreszeitraum 32.400 EUR. Demzufolge würde die beabsichtigte Renovierung i. H. 30 TEUR noch nicht die Rechtsfolgen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auslösen. Dennoch ist es wichtig, dass die Eheleute Meise für das Problem „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ bei Anwendung der Ehegattenschaukel sensibilisiert werden.

Die folgende Tabelle fasst die steuerlichen Effekte zusammen:

Beachten Sie | Der Steuervorteil ist immens. Davon müssen aber die Notarkosten und ggf. die Kosten für das Sachverständigengutachten abgezogen werden.