Der „Dritte“ i. S. d. § 577 Abs. 1 S. 1 BGB

Die Kläger sind seit dem 1.3.00 Mieter einer Doppelhaushälfte. Eigentümerin des mit dem Gebäude bebauten, im Grundbuch unter der laufenden Nr. 1 verzeichneten Grundstücks war die beklagte GmbH, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer T. S. ist. In dem schriftlichen Mietvertrag vom 15.11.1999 wird als Vermieter S. unter Angabe der Anschrift der Beklagten aufgeführt. Mit Schreiben vom 2.12.99 begrüßte die W. KG die Kläger als „neuen Mieter in unserer Verwaltung“. Komplementär dieser Gesellschaft war ebenfalls T. S., die Beklagte deren Kommanditistin. In der Folgezeit kam es zur Realteilung des Grundstücks in mehrere Grundstücke. Im Bestandsverzeichnis im Grundbuch findet sich folgender Vermerk: „Nr. 1 geteilt und unter Nr. 3 bis Nr. 19 gemäß der Fortführungsmitteilung […] eingetragen am 30.3.00.“ Die vermietete Doppelhaushälfte befand sich auf dem Grundstück mit der laufenden Nummer 6.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 14.4.00 veräußerte die Beklagte das Grundstück an die W. KG zum Preis von 400.000 DM. Das Grundstück mit der laufenden Nummer 6 wurde am 19.4.00 auf ein anderes Grundbuchblatt übertragen. In den Jahren 2002 bis 2017 zeigten die Kläger wiederholt Interesse am Erwerb der von ihnen bewohnten Doppelhaushälfte und erhielten in den Jahren 2004, 2007, 2010, 2011 und 2017 mehrere Kaufangebote. Ein Kaufvertrag kam jedoch nicht zustande.

Mit Schreiben vom 4.2.19 erklärten die Kläger die Ausübung des ihnen ihrer Ansicht nach zustehenden Vorkaufsrechts. Sie forderten mit weiterem Schreiben vom 15.4.19 die Beklagte unter Fristsetzung zur Abgabe einer Erklärung auf, ob sie zur Übereignung des Grundstücks zu den seinerzeit (mit der W. KG) vereinbarten Konditionen bereit und in der Lage sei. Die Beklagte lehnte eine solche Übereignung ab.

Mit der am 27.6.19 beim AG eingegangenen Klage verlangen die Kläger von der Beklagten Schadenersatz in Höhe von 195.483,25 EUR – der Differenz zwischen dem von den Klägern errechneten Verkehrswert des Grundstücks und dem von der W. KG gezahlten Kaufpreis – nebst Zinsen. Die Beklagte hat das Bestehen eines Vorkaufsrechts der Kläger in Abrede gestellt und die Verjährungseinrede erhoben.

Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger hat das LG zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren in vollem Umfang weiter (BGH 8.10.25, VIII ZR 18/24, Abruf-Nr. 251363).

Die Revision hat Erfolg. Ein Schadenersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte gemäß § 311a Abs. 1, 2 S. 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen der anfänglichen subjektiven Unmöglichkeit der Übereignung des mit der Doppelhaushälfte bebauten Grundstücks an die Kläger kann mit der Begründung des LG nicht verneint werden.

Das Vorkaufsrecht der Kläger ist nach § 570b Abs. 1 BGB a. F. analog entstanden, der Kaufvertrag über das Grundstück aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts zustande gekommen und der Beklagten die Übereignung des Grundstücks an die Kläger von Anfang an unmöglich. Anders als das LG angenommen hat, ist die Geltendmachung eines auf die Unmöglichkeit gestützten Schadenersatzanspruchs nicht wegen widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) rechtsmissbräuchlich bzw. ein solcher Anspruch verwirkt.

Beachten Sie — Der Mieter ist nach § 570b Abs. 1 S. 1 BGB a. F. (i. V. m. Art. 229 § 3 EGBGB) zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen verkauft (§ 570b Abs. 1 S. 2 BGB a. F.).

Den Vorkaufsverpflichteten trifft bei rechtzeitiger Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten aus dem hierdurch zustande kommenden Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 S. 1 BGB die Pflicht, diesem das Eigentum am Vorkaufsgegenstand zu verschaffen. Kann er diese Verpflichtung aufgrund einer – wie hier – bereits zuvor erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Dritten nicht mehr erfüllen, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadenersatzanspruch nach § 311a Abs. 1, 2 S. 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB zu (BGH NJW 15, 1516.; NZM 25, 699).

Hier ist das Vorkaufsrecht der Kläger gemäß § 570b BGB a. F. analog durch den am 14.4.00 abgeschlossenen Kaufvertrag über das Grundstück mit der Doppelhaushälfte zwischen der Beklagten und der W. KG entstanden. Der für die Begründung von Wohnungseigentum geltende § 570b Abs. 1 S. 1 BGB a. F. ist auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern – oder wie hier Doppelhaushälften – bebaut ist, entsprechend anzuwenden (BGH NJW 08, 2257.; NJW 10, 3571; NJW-RR 16, 910). Ein Vorkaufsrecht des Mieters kann danach sowohl im Fall der Veräußerung eines Grundstücks nach vollzogener Realteilung (§ 570b Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB a. F. analog), die neben einer Teilungserklärung des Grundstückseigentümers die Eintragung im Grundbuch voraussetzt, als auch im Fall der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichtigter Realteilung (§ 570b Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB a. F. analog) in Betracht kommen. Hier liegen die Voraussetzungen des § 570b Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB a. F. analog vor.

Vermieterin der Kläger war zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts durch den Abschluss des Kaufvertrags am 14.4.00 die Beklagte, nicht die W. KG. Aus dem Begrüßungsschreiben der W. KG vom 2.12.99 und dem Umstand, dass im Mietvertrag nicht erwähnt war, dass es sich bei der Vermieterin um eine GmbH handelt, kann nicht geschlossen werden, dass die W. KG von Anfang an die Vermieterin der Kläger gewesen sei. Der BGH schließt das aus der Bezeichnung des Vermieters unter Verwendung des Wortes S. und der im Mietvertrag angegebenen Adresse des Vermieters, bei der es sich um die Anschrift der Beklagten – und nicht der W. KG – handelt. In dem Begrüßungsschreiben der W. KG werden die Kläger als neue Mieter „in unserer Verwaltung“ begrüßt, sodass vom objektiven Empfängerhorizont aus die W. KG als Verwalterin des Mietobjekts, nicht aber als dessen Vermieterin tätig geworden ist.

Die vorgenommene Realteilung entspricht den Anforderungen des § 570b Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB a. F. analog. Diese ist nicht erst nach, sondern bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklagten und der W. KG durch die Eintragung im Grundbuch am 30.3.00 vollzogen worden.

Hier sind die bisherigen Flurstücke des Grundstücks mit der laufenden Nummer 1 unter den neuen laufenden Nummern 3 bis 19 auf demselben Grundbuchblatt eingetragen und die Teilung ist unter dem 30.3.00 vermerkt worden.

Die W. KG ist auch Dritte im Sinne von § 570b Abs. 1 S. 1 BGB a. F. (§ 577 Abs. 1 S. 1 BGB), obwohl der Alleingesellschafter S. der beklagten Kapitalgesellschaft zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks durch die W. KG deren Komplementär und die Beklagte deren Kommanditistin war.

Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, stellt – entgegen einer in der Instanzrechtsprechung und dem Schrifttum teilweise vertretenen Ansicht (LG Berlin BeckRS 16, 134695 Rn. 23; BeckOGK-BGB/Klühs, Stand: 1.9.25, § 577 Rn. 74; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1.5.25, § 577 BGB Rn. 25; vgl. auch MüKo/Häublein, BGB, 9. Aufl., § 577 Rn. 15) – einen Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 S. 1 BGB a. F. (§ 577 Abs. 1 S. 1 BGB) dar, dies auch bei einer nach der Überlassung vollzogenen oder beabsichtigten Realteilung.

Der BGH schließt schon aus dem Wortlaut des § 570b Abs. 1 S. 1 BGB a. F. (§ 577 Abs. 1 S. 1 BGB), dass „Dritter“ lediglich ein von dem veräußernden Eigentümer zu unterscheidender Rechtsträger sein muss. Einer Auslegung, wonach die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft mit personenidentischen Gesellschaftern nicht als ein Verkauf an einen Dritten anzusehen ist, steht auch der Zweck des § 570b Abs. 1 BGB a. F. (§ 577 Abs. 1 BGB) entgegen.

Beachten Sie — Mit der Ausdehnung des im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bereits bestehenden Vorkaufsrechts des Mieters auf den nicht geförderten oder bindungsfrei gewordenen Wohnungsbestand wollte der Gesetzgeber auch diese Mieter vor spekulativen Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung schützen (BT-Drucksache 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40; vgl. auch BGH 21.5.25, VIII ZR 201/23, MK 25, 169).

Eine solche Verdrängungsgefahr ist auch bei dem – hier erfolgten – Verkauf einer Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft gegeben. Zwar besteht die Gefahr einer auf den Eigenbedarf der Gesellschafter gestützten Kündigung bei einer solchen Gesellschaft nicht, weil § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch nicht analog auf eine solche Gesellschaft und ihre Gesellschafter anwendbar ist (BGH NJW 11, 993; BGHZ 213, 136). Jedoch kommt – so der BGH – in einem solchen Fall eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht (BGH MK 25, 203).

Der Umstand, dass hinter der erwerbenden Personenhandelsgesellschaft dieselbe natürliche Person als Gesellschafterin wie hinter der veräußernden Gesellschaft steht, führt nicht dazu, dass für die Bewertung des berechtigten Kündigungsinteresses im Sinne von § 573 BGB auf die Interessen ein und derselben natürlichen Person abzustellen und deshalb eine – durch den Verkauf begründete – Verdrängungsgefahr zu verneinen wäre. Denn eine Personenhandelsgesellschaft macht durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich, dass es auf die Interessen der Gesellschaft und nicht auf diejenigen ihrer Gesellschafter – wie etwa den persönlichen Nutzungsbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen – ankommt (BGHZ 213, 136).

Der BGH hebt in diesem Zusammenhang den weiterreichenden Schutzzweck des § 570b Abs. 1 S. 1 BGB a. F. (§ 577 Abs. 1 S. 1 BGB) hervor. Dem Gesetzgeber lag auch daran, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (BT-Drucksache 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40). Der Mieter sollte – wie jeder Vorkaufsberechtigte – in die Lage versetzt werden, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren. Ein solches Interesse des Mieters bestehe auch bei der Veräußerung der Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft.

Die Kläger haben das Vorkaufsrecht mit Schreiben vom 4.2.19 rechtzeitig ausgeübt. Die zweimonatige Ausübungsfrist (§ 510 Abs. 2 S. 1 Hs. 1 BGB a. F., § 469 Abs. 2 S. 1 Hs. 1 BGB n. F.) hat nicht zu laufen begonnen, weil die Beklagte die Kläger nicht über ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des mit der W. KG geschlossenen Kaufvertrags unterrichtet hat (BGH MK 25, 169).

Die Eigentumsverschaffung war der Beklagten bereits bei Zustandekommen des Kaufvertrags zwischen den Parteien unmöglich (§ 505 Abs. 2 BGB a. F.; § 464 Abs. 2 BGB n. F.). Die Weiterveräußerung des Grundstücks an die W. KG indiziert die Unmöglichkeit, solange der Schuldner – wie hier die Beklagte – nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist. Die Kläger sind nicht gemäß § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens an der Geltendmachung des Schadenersatzanspruchs gehindert.

Beachten Sie — Nicht jeder Widerspruch zwischen zwei Verhaltensweisen ist als unzulässige Rechtsausübung zu werten. Ein widersprüchliches Verhalten ist nur rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB, wenn besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen. Entscheidend sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Widersprüchliches Verhalten kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist oder wenn andere besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen. Sie ist unzulässig, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhaltens ergibt, weil das frühere Verhalten mit dem späteren sachlich unvereinbar ist und die Interessen der Gegenseite im Hinblick darauf vorrangig schutzwürdig erscheinen (st. Rspr.; BGH BGHZ 219, 193 Rn. 32; 15.12.20, VIII ZR 304/19). Es handelt sich dabei um einen engen Ausnahmetatbestand.

Hier durfte die Beklagte allein aufgrund der fehlenden Zustimmung der Kläger zu den ihnen unterbreiteten Kaufangeboten nicht darauf vertrauen, diese würden das ihnen zustehende Vorkaufsrecht nicht (mehr) ausüben und auch nicht etwa Schadenersatzansprüche im Fall der Unmöglichkeit der Übereignung des Grundstücks geltend machen. Das LG hat nicht festgestellt, dass die Angebote ihrem Inhalt nach dem zwischen der Beklagten und der W. KG geschlossenen Kaufvertrag entsprachen. Aus den Kaufangeboten geht vielmehr hervor, dass die Angebote an die Kläger teilweise deutlich über dem zwischen der Beklagten und der W. KG vereinbarten Preis von 400.000 DM lagen.

Ein Angebot zu marktüblichen Konditionen reicht nicht aus, um in dessen Ablehnung und der späteren Ausübung des Vorkaufsrechts ein widersprüchliches Verhalten zu sehen. Das Vorkaufsrecht dient auch dazu, dem Mieter den Erwerb zu den (günstigen) Konditionen zu ermöglichen, die der Verkäufer mit dem Dritterwerber vereinbart hat. Dieses Recht können der Verpflichtete oder der Dritterwerber nicht dadurch vereiteln, dass sie dem Berechtigten (ungünstigere) Kaufangebote unterbreiten, zu deren Annahme dieser nicht verpflichtet ist.

Der Schadenersatzanspruch der Kläger ist auch nicht verwirkt: Die Verwirkung als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen der illoyal verspäteten Geltendmachung von Rechten setzt neben einem Zeitmoment, also dem Verstreichen längerer Zeit seit der Möglichkeit der Geltendmachung eines Rechts, ein Umstandsmoment voraus. Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen (st. Rspr.; BGH BGHZ 211, 123; 28.9.22, VIII ZR 338/21). Dabei kann es für das Umstandsmoment von Bedeutung sein, wenn der Verpflichtete im Hinblick auf die Nichtgeltendmachung des Rechts Vermögensdispositionen getroffen hat (BGH NJW-RR 15, 1234).

Die Beklagte durfte aus den Gründen, die bereits der Annahme eines widersprüchlichen Verhaltens entgegenstehen, nicht berechtigt davon ausgehen, die Kläger würden keine Ansprüche aufgrund ihres Vorkaufsrechts mehr geltend machen und die Beklagte nicht auf Schadenersatz wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit in Anspruch nehmen. Auch für die Vornahme entsprechender Vermögensdispositionen ergibt sich nichts.

Der Schadenersatzanspruch der Kläger aus § 311a Abs. 1, 2 S. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB ist schließlich nicht gemäß §§ 195, 199 Abs. 3 BGB, Art. 229 § 6 EGBGB verjährt.

Nach § 199 Abs. 3 BGB verjähren Schadenersatzansprüche unter anderem in zehn Jahren von ihrer Entstehung an (§ 199 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB). Ein Schadenersatzanspruch ist im Sinne von § 199 BGB entstanden, sobald er von dem Geschädigten erstmals geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann.

Der Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs ist bei einem Schadenersatzanspruch gemäß § 311a Abs. 2 S. 1 BGB der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Dieser auf das positive Interesse gerichtete Anspruch folgt aus der Nichterfüllung des – nach § 311a Abs. 1 BGB – wirksamen Leistungsversprechens des Schuldners gegenüber seinem Vertragspartner (BT-Drucksache 14/6040, S. 165).

Der Kaufvertrag zwischen den Klägern und der Beklagten ist erst durch die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Schreiben vom 4.2.19 zustande gekommen, sodass der Schadenersatzanspruch frühestens zu diesem Zeitpunkt entstanden ist. Bei Erhebung der Klage (§ 204 Nr. 1 BGB) im Jahr 2019 war deshalb weder die Frist des § 199 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB noch die – an die Begehung der Pflichtverletzung anknüpfende – Frist des § 199 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB abgelaufen. Vielmehr war gemäß § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist bei Klageerhebung noch nicht angelaufen.

Die Entscheidung zeigt einmal mehr, dass die Frage eines möglichen Vorkaufsrechts des Wohnraummieters sorgfältig zu prüfen ist. Das gilt für beide Seiten, dementsprechend auch für die Beratung von Mietern und Vermietern.

Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt erst mit der Mitteilung des Verpflichteten an den Berechtigten (bzw. gegebenenfalls mehrere Berechtigte) zu laufen. Hier lagen zwischen dem das Vorkaufsrecht auslösenden Verkauf und dessen Ausübung fast zwanzig Jahre.

Die Eigentumsverschaffung wird dann eher unmöglich sein, was für den Eigentümer/Vermieter aber ggf. teuer wird.