Wohnraummiete
Nachfrage zur Vertragsfortsetzung gibt keinen Klageanlass
23.08.2025
289 Min. Lesedauer
Sept. 2025
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Der praktische FallDer „untergetauchte“ Vermieter
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Vermieter für die Mieter nicht mehr zu erreichen
| Ein Student (S.) ist vor einiger Zeit als Mitmieter einer Zweier-WG in den Mietvertrag eingetreten. Nun ist der andere Mieter (A.) ausgezogen und eine neue Person (B.) wohnt in dessen Zimmer. Der Mietvertrag wurde seinerzeit zwischen dem Vermieter (V.) und dem A. sowie S. geschlossen. Im Innenverhältnis haben S. und B. alles geregelt und läuft es reibungslos. Die Miete wird pünktlich und vollständig gezahlt. Schon vor Einzug des B. und auch regelmäßig danach hat S. versucht, V. zu kontaktieren und ihm den Mieterwechsel anzuzeigen. Eine telefonische Kontaktaufnahme ist jedoch nicht gelungen, V. ruft nicht zurück. Ein Einschreiben kam als „non reclamè“ zurück. Weitere Kommunikationsdaten des V. sind nicht bekannt. Zum Thema „Nachmieter“ enthält der Mietvertrag folgende Klausel: „Wünscht der Mieter, aus dem Mietvertrag vorzeitig und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auszuscheiden, kann er dem Vermieter einen Nachmieter benennen, der bereit ist, in den Mietvertrag zu denselben Bedingungen einzutreten. Bestehen in persönlicher und wirtschaftlicher Hinsicht seitens des Vermieters gegen den Mietinteressenten keine Bedenken, ist der Vermieter verpflichtet, seine Zustimmung zum Eintritt in den Mietvertrag unverzüglich zu erteilen. Mit Eintritt des Nachmieters in diesen Mietvertrag scheidet der bisherige Mieter aus dem Vertrag aus, ohne dass es einer Kündigung bedarf.“ Gibt es Risiken für S. oder B., wenn sie das Mietverhältnis fortführen? |
Häufiger Streitpunkt: Mieterwechsel bei Studenten-WG
Antwort: In der anwaltlichen Praxis stellen Mieterwechsel innerhalb studentischer Wohngemeinschaften (WG) nach wie vor einen erheblichen Streitpunkt dar, vor allem wenn der Vermieter nicht erreichbar ist und Nachmieterklauseln im Mietvertrag eher abstrahierend denn praktisch tauglich formuliert sind. Hier hat S. zwar nichts „falsch“ gemacht. Dennoch ist in dieser Konstellation größte Vorsicht geboten. Denn nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH 27.4.22, VIII ZR 304/21) entsteht durch eine solche Nachmieterklausel kein „Selbstvollzug“ des Mieterwechsels. Vielmehr kann nur der Eintritt des Nachmieters in den Mietvertrag den ausscheidenden Mitmieter aus seiner rechtlichen Verpflichtung entlassen; dafür ist aber stets die aktive und ausdrückliche Zustimmung des Vermieters erforderlich. Die bloße Benennung eines Nachmieters und auch das Vertrauen darauf, dass keine Bedenken bestehen, reichen zur Vertragsänderung nicht aus. Solche Klauseln begründen einzig und allein einen Anspruch auf Zustimmung seitens des Vermieters. Erfolgen muss diese aber tatsächlich, sei es ausdrücklich oder – in engen Ausnahmefällen – konkludent. Der Vermieter kann die Zwei-Personen-Konstellation aufrechterhalten, solange er keine Mitteilung erhält oder auf Mitteilungen nicht reagiert; der neue Bewohner wird allein durch die faktische Nutzung kein Vertragspartner.
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AUSGABE: MK 9/2025, S. 163 · ID: 50515912
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