Der Verwalter: Erste Entscheidungen des BGH aus 2024 (Teil 1)

Nach § 27 WEG ist der Verwalter im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, selbstständig und ohne Beschluss der Eigentümer die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen. Dazu gehört vor allem, Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümer durchzuführen. Er muss zudem die erforderlichen Maßnahmen für die ordnungsgemäße Instandsetzung treffen (BT-Drucksache 19/22634, S. 47).

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG spricht von Maßnahmen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft führen. Ob und inwieweit die Maßnahme untergeordnete Bedeutung hat oder eine erhebliche Pflicht besteht, hängt von der Sichtweise eines durchschnittlichen Eigentümers in der konkreten Wohnungseigentumsanlage ab. Regelmäßig anfallende Maßnahmen, wie Pflege der Außenanlage und Abschluss von Wartungsverträgen, gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen sowie die Erledigung von kleineren Reparaturen wird der Verwalter in der Regel ohne Beschluss treffen können. Darunter fallen z. B. der Austausch defekter Leuchtelemente im Bereich des Gemeinschaftseigentums, Instandsetzung eines Fensterglases oder die Graffitientfernung (BT-Drucksache, a. a. O.). Ein Beschluss ist dagegen notwendig, wenn es um bauliche Veränderungen und kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen geht (BR-Drucksache 168/20, S. 84).

Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die gesetzlichen Rechte und Pflichten des Verwalters für das Innenverhältnis nach § 27 Abs. 1 WEG einschränken oder erweitern. Sie haben damit die Möglichkeit, die Maßnahmen selbst zu bestimmen, die dann vom Verwalter in seiner Verantwortung übernommen werden sollen (BT-Drucksache 19/18791, S. 75). Soweit die Eigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG in Angelegenheiten der ordnungsmäßigen Verwaltung durch Beschluss entscheiden dürfen, können sie ihre Entscheidungskompetenz durch Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG auf den Verwalter übertragen. Eine inhaltliche Einschränkung dieser Beschlusskompetenz ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut oder den -materialien nicht (Hügel/Elzer, WEG, § 27 Rn. 75).

Beachten Sie | Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Er haftet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer – nach den §§ 280 ff. BGB auf Schadenersatz, wenn er seine Pflichten als Verwalter mangelhaft, nicht oder nicht vollständig erfüllt.

Nach der Rechtsprechung zum alten Recht entfaltete der Verwaltervertrag Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Eigentümer (BGH 19.7.19, V ZR 75/18). Es ist umstritten, ob dies auch nach dem Inkrafttreten des WEMoG gilt. Nach einer Ansicht soll dem Verwaltervertrag unverändert Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer zukommen (Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 27 Rn. 218 f.). Nach der Gegenansicht ist eine Schutzwirkung des Verwaltervertrags zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer abzulehnen (Grüneberg/Wicke, BGB, 84. Aufl., § 27 WEG Rn. 3; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 60). Dem schließt sich der BGH an (Einzelheiten dazu in Teil 2 dieses Beitrags in der nächsten Ausgabe von MK).

Dem Verwalter obliegt gemäß § 9b WEG die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich. Eine Vertretung der einzelnen Eigentümer durch den Verwalter sieht das Gesetz nicht vor. Die Verwaltervertretungsmacht gilt nach § 9b Abs. 1 S. 3 WEG unbeschränkt und kann auch nicht durch Vereinbarung oder Beschluss beschränkt werden. Damit wird die Stellung des Verwalters gegenüber Dritten gestärkt und nähert sich der Position eines GmbH-Geschäftsführers an. Für den Verwalter gilt – wie für den GmbH-Geschäftsführer auch – grundsätzlich das Verbot des Insichgeschäfts nach § 181 BGB, solange er davon nicht befreit ist. Er kann trotz umfänglicher Vertretungsmacht die Gemeinschaft bei Rechtsgeschäften mit sich selbst nicht vertreten. Er kann somit nicht als Vertreter der Gemeinschaft mit sich einen Verwaltervertrag schließen.

Verletzt der Verwalter interne Beschränkungen, richtet sich ein Anspruch eines einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft. Sie muss die aus einer Pflichtverletzung resultierenden Schäden einzelner Eigentümer ersetzen. Der Verwalter ist aufgrund seiner Stellung als Organ wiederum gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die ihn als Organ treffenden Pflichten zu erfüllen. Ein Direktanspruch des einzelnen Eigentümers gegen den Verwalter gibt es nicht (BR-Drucksache 168/20, S. 63).

Nach § 26 Abs. 3 S. 1 WEG kann der Verwalter jederzeit ohne Vorliegen eines rechtlichen Grundes durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Über die Abberufung des Verwalters müssen die Eigentümer gemäß § 26 Abs. 3 S. 1 WEG beschließen. Ein Abberufungsbeschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung i. S. v. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entsprechen. Die Willensbildung und die Ermessensentscheidung, ob der Verwalter abberufen werden soll, müssen formell und materiell fehlerfrei zustande gekommen sein (Hügel/Elzer, WEG, § 26 Rn. 154).

Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Die Voraussetzungen, unter denen sich eine Person als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf, sind in § 26 a Abs. 1, § 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG geregelt. Die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter wurde am 2.12.21 erlassen. In der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsordnung (ZertVerwV) sind nähere Einzelheiten geregelt (BGBl. I S. 5182). Neben der seit dem 1.8.18 nach § 34 c Abs. 2a GewO i. V. m. § 15 b MaBV bestehenden Weiterbildungspflicht für Verwalter wird den Wohnungseigentümern nun zusätzlich die rechtliche Möglichkeit eingeräumt, nach ihren Bedürfnissen und ihrem Ermessen die Verwaltung einer sach- und fachkundigen Person übertragen zu können. Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Zertifizierung hat nicht zur Folge, dass der Verwalter von seiner Weiterbildungspflicht nach § 34c Abs. 2a GewO befreit ist.

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Jahr 2019 beschlossen die Wohnungseigentümer die Erneuerung der Außenfenster, und beauftragten einen Sachverständigen mit der Begutachtung und der Erstellung eines Prioritätenplans nach Dringlichkeit. Anschließend beschlossen die Eigentümer in 11/21, den Sachverständigen mit der Erstellung der Ausschreibungsunterlagen, der Einholung von Angeboten und der Fertigung eines Preisspiegels zu beauftragen. In der Folgezeit zogen mehrere Anbieter ihre Angebote zurück und auch ein verbleibender Anbieter erklärte, dass er weder einen Austausch vornehmen noch eine Bestellung entgegennehmen könne. Darüber informierte der Verwalter die Wohnungseigentümer in einer Versammlung. In dieser beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwalter mit der Erneuerung der Fenster zu bevollmächtigen. Folgende Maßgaben gaben sie vor: Austausch nach Dringlichkeit und Einholung von drei Angeboten, der Umfang des jährlichen Budgets für 2022 sollte bei 35.000 EUR brutto liegen, die Fenster sollten der Optik der bisherigen Fensteranlagen entsprechen. Die Kläger wandten sich erfolglos mit ihrer Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss. Auf die Berufung der Kläger wurde der Beschluss für ungültig erklärt. Mit der Revision wollte die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erreichen.

Der BGH kommt in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass der Beschluss rechtmäßig ist (5.7.24, V ZR 241/23, Abruf-Nr. 243437). Er stellt klar, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss ermächtigen können, den bereits beschlossenen Austausch der Fensteranlagen in Auftrag zu geben. Dazu führt der BGH aus:

Die Erneuerung der Fenster dient der Erhaltung gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (BGH 14.6.19, V ZR 254/17). Der Beschluss entspricht zudem der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG. Das Gesetz hat den Eigentümern bei der Übertragung der Entscheidungskompetenzen auf den Verwalter Ermessen eingeräumt.

Beachten Sie | Aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Wohnungseigentümer (BGH 11.6.21, V ZR 215/20) kommt ihnen bei der Entscheidung, welche Aufgaben sie innerhalb ihrer Beschlusskompetenz gemäß § 27 Abs. 2 WEG auf den Verwalter übertragen, ein weiter Ermessensspielraum zu. Hinzu kommt, dass die Eigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über den Austausch der Fenster getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll. Ein solches Vorgehen entspricht § 19 Abs. 1 WEG.

Er führt weiter aus, dass der Verwalter bei der Entscheidung, welchen Handwerker er nach Einholung weiterer Angebote beauftragt, das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten hat. Der Verwalter als Organ der Gemeinschaft muss in dieser Funktion die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung beachten und sein Handeln daran ausrichten. Zwar trifft die Pflicht zur Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümer nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft nach § 18 Abs. 1 WEG. Diese erfüllt die ihr zugewiesenen Aufgaben jedoch durch ihre Organe. Internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter, der die Entscheidungen umsetzt (BGH 16.12.22, V ZR 263/21). Nach diesen Grundsätzen entspricht die Übertragung der Entscheidungskompetenzen auf den Verwalter in dem angefochtenen Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der BGH konkretisiert mit seiner Entscheidung die vom Gesetzgeber gewünschte erweiterte Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft. Eigentümer können nach § 27 Abs. 2 WEG die Entscheidungskompetenz durch Beschluss auf den Verwalter übertragen. Somit müssen sie nicht mehr jedes Detail entscheiden. Der Beschluss muss auch nicht ausdrücklich vorgeben, dass der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen handeln muss. Das gilt vor allem dann, wenn die Eigentümer bereits den grundlegenden Beschluss gefasst haben und die wesentlichen Entscheidungen über die Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme und zu deren Finanzierung selbst getroffen haben. Für Eigentümer und Verwalter bedeutet die Entscheidung, dass eine Auftragsvergabe und die Durchführung im Einzelnen leichter an den Verwalter delegiert werden können. Der Verwalter muss trotz aller Freiheiten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Er muss bei seiner Abwägung alle für die Entscheidung relevanten Umstände beachten.