Selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Die Antragsteller sind Vermieter, der Antragsgegner ist Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin. Mit Schreiben vom 28.12.23 verlangten die Antragsteller die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Antragsgegner stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Er bestritt u. a. die zur Begründung herangezogenen wohnwerterhöhenden Merkmale. Die Antragsteller beantragten dann beim AG im Wege eines selbständigen Beweisverfahrens, ein schriftliches Sachverständigengutachten zu verschiedenen Merkmalen des Mietobjekts einzuholen. Das AG wies den Antrag als unzulässig zurück. Begründung: Bei sämtlichen Beweisfragen gehe es um reine Tatsachenfeststellungen, die dem Augenschein zugänglich seien. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller wies das LG zurück. Die Rechtsbeschwerde hatte keinen Erfolg (BGH 15.7.25, VIII ZB 69/24, Abruf-Nr. 249712).

Auch der BGH verneint die Voraussetzungen für die Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO, insbesondere das rechtliche Interesse der Antragsteller gemäß § 485 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, S. 2 ZPO.

Nach § 485 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO kann eine Partei u. a. die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist und sie ein rechtliches Interesse daran hat, dass der Zustand oder der Wert einer Sache festgestellt wird. Ein solches rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann (§ 485 Abs. 2 S. 2 ZPO).

Der BGH konstatiert, dass die Frage, ob diese Voraussetzungen im Fall der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegen können, vielfach umstritten ist. Teilweise werde dies mit der Begründung bejaht, dass sich unter den weit zu verstehenden Begriff des „Werts“ einer Sache auch der Ertragswert (Mietwert) einer Sache subsumieren lasse und in diesen Fällen auch ein rechtliches Interesse bestehe (LG Köln [10. ZK] WuM 95, 490; Scholl, NZM 99, 396, 398; WuM 97, 307 ff.; Zöller/Herget, ZPO, 35. Aufl., § 485 Rn. 9).

Der BGH sieht schon wegen des zuletzt genannten Gesichtspunktes kein rechtliches Interesse an der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete vorgenommen werden können (BGH 13.2.19, VIII ZR 245/17). Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lasse sich weder mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfahrens noch mit den hiermit verfolgten Zwecken vereinbaren. Seine Anordnung sei auch nicht zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine begehrte Mieterhöhung erforderlich.

Nach dem in §§ 558 ff. BGB geregelten System, das dem Vermieter ermöglicht, im laufenden Mietverhältnis die Miete unter gewissen Voraussetzungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (BT-Drucksache 14/4553, S. 36), kann dieser die mit dem Mieter vereinbarte Miete nicht ohne Weiteres bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben oder letzteren auf Erteilung seiner Zustimmung zur begehrten Erhöhung verklagen. Vielmehr kann der Vermieter nach § 558 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, nur verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist und mindestens ein Jahr seit der letzten Mieterhöhung verstrichen ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei nach § 558a Abs. 2 BGB zur Begründung auf die dort genannten Begründungsmittel Bezug genommen werden kann. Bezieht sich der Vermieter hierbei auf das Gutachten eines Sachverständigen, muss er (selbst) die Kosten für die Einholung eines solchen Gutachtens tragen.

Nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens steht dem Mieter nach § 558b Abs. 2 S. 1 BGB eine bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats währende Überlegungsfrist zu, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Soweit der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen ganz oder teilweise nicht zustimmt, muss der Vermieter dann innerhalb einer Frist von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 S. 2 BGB). Der Ablauf dieser Klagefrist hat zur Folge, dass das betreffende Erhöhungsverlangen des Vermieters als nicht gestellt gilt bzw. als unwirksam angesehen wird (BT-Drucksache 6/2421, S. 4; 9/2079, S. 16). Es handelt sich um eine Ausschlussfrist (BT-Drucksache 14/4553, S. 56; BGH 29.4.20, VIII ZR 355/18; 6.4.22, VIII ZR 219/20). Die Regelungen über das Mieterhöhungsverfahren hat der Gesetzgeber bewusst so ausgestaltet, dass sie den unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern Rechnung tragen (BT-Drucksache 14/4553, S. 34).

Beachten Sie | Das selbständige Beweisverfahren ist dagegen ein abgekoppelter, eigenständiger und vorweggenommener Teil eines etwa nachfolgenden Hauptsacheprozesses (BGH 27.1.11, VII ZR 186/09). Beruft sich eine Partei auf Tatsachen aus einer selbständigen Beweiserhebung, steht diese nach § 493 Abs. 1 ZPO einer Beweisaufnahme im Prozess gleich, soweit die jeweiligen Verfahrensbeteiligten identisch sind. In diesem Fall gehören die Kosten des Beweisverfahrens und so auch die Kosten des Sachverständigengutachtens zu den Kosten des Hauptsacheverfahrens, deren Verteilung sich grundsätzlich nach dem Ausgang des Rechtsstreits richtet, §§ 91 ff. ZPO.

Könnte der Vermieter bereits vor der Erklärung eines Mieterhöhungsverlangens ein Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Wohnwertmerkmale einholen, würde dies regelmäßig dazu führen, dass die zum Schutz des Mieters in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Fristen und Anforderungen umgangen würden. Der Mieter müsste sich ggf. noch vor Ablauf der Wartefristen, jedenfalls aber – obwohl er nach dem Gesetzgeber vor Entscheidungen unter Zeitdruck geschützt werden soll – schon vor dem Beginn der ihm nach § 558b Abs. 2 S. 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist zu dem Sachverständigengutachten äußern, um nicht Gefahr zu laufen, mit seinen Einwänden im nachfolgenden Hauptsacheprozess (verfahrensrechtlich) ausgeschlossen zu sein. Zudem müsste der Mieter diese Einwände vorbringen, ohne über die mit einem Mieterhöhungsverlangen verbundenen Informationen (§ 558a Abs. 1, 2 BGB) zu verfügen. Ein neues Gutachten im Hauptsacheprozess könnte nur unter den engen Voraussetzungen des § 412 ZPO eingeholt werden. Nach beendeter Beweiserhebung im selbständigen Beweisverfahren müsste das Gericht gemäß § 494a Abs. 1 ZPO auf Antrag ohne mündliche Verhandlung anordnen, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat, obwohl im Mieterhöhungsverfahren die Klagefrist erst nach der Erklärung des Erhöhungsverlangens und nach dem Ablauf der dem Mieter zu gewährenden Überlegungsfrist läuft. Wird das selbständige Beweisverfahrens dagegen erst nach dem Ablauf der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB angeordnet, könnte es seinen Zweck, einen Hauptsacheprozess zu vermeiden, nur erfüllen, wenn es in der nur mit drei Monaten bemessenen Ausschlussfrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB abgeschlossen wäre. Das ist aufgrund seiner verfahrensrechtlichen Ausgestaltung regelmäßig unwahrscheinlich. Binnen dieser Frist müsste der Vermieter eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, sonst würde sein Mieterhöhungsverlangen unwirksam werden bzw. als nicht gestellt gelten.

Beachten Sie | Hinzu kommt, dass der Mieter bei Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens ggf. mit den Kosten für die Einholung des Sachverständigengutachtens belastet würde, während er nach dem vom Gesetzgeber beabsichtigten angemessenen und gerechten Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mietern (BT-Drucksache 14/4553, S. 34) bei der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens solche Kosten regelmäßig nicht zu tragen hätte.

Das selbständige Beweisverfahren dient im Fall des § 485 Abs. 2 ZPO der Vorbereitung einer gütlichen Einigung und damit der Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten, bei denen in erster Linie über tatsächliche Fragen gestritten wird (BT-Drucksache 11/3621, S. 23). Das gilt aber auch für das Mieterhöhungsverfahren gemäß §§ 558 ff. BGB und die zu seiner Vorbereitung ggf. erforderlichen Maßnahmen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch sie sind darauf ausgerichtet, Rechtsstreitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien zu vermeiden. Der BGH verweist auf das Recht des Vermieters, die vermietete Wohnung – ggf. gemeinsam mit einem Sachverständigen – zu besichtigen, damit die Beschaffenheit der Wohnung i. S. v. § 558 Abs. 2 BGB möglichst realitätsnah in die Begutachtung und so in die zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete einfließen kann (BGH 28.11.23, VIII ZR 77/23, MK 24, 69). Bereits diese Maßnahme sei geeignet, Prozesse zu vermeiden. Sie fördere die Bereitschaft des Mieters zur außergerichtlichen Einigung auch, wenn der Vermieter auf ein anderes der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel Bezug nehmen möchte. Der Vermieter ist also nicht darauf angewiesen, ein selbständiges Beweisverfahren durchzuführen. Auch die in § 558a BGB vorgesehene Pflicht zur Begründung der Mieterhöhung dient der Vermeidung überflüssiger Prozesse, da dies dem Mieter ermöglicht, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er diesem zustimmt oder nicht.

Bezieht sich der Vermieter zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf ein Gutachten, muss es sich dabei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB um das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln. Diese Anforderung an die Qualifikation des Sachverständigen, die der im selbständigen Beweisverfahren entspricht (§ 492 Abs. 1, § 404 Abs. 3 ZPO), soll dem Mieter eine Nachprüfung von dessen Eignung ersparen (BT-Drucksache 7/2011, S. 10 [zu § 2 MHG]) und ebenfalls ein Gerichtsverfahren verhindern.

Zur weiteren Vereinfachung und Objektivierung des Mieterhöhungsverfahrens sowie zur Streitvermeidung kann sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel stützen, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt sein muss (§ 558d Abs. 1 S. 1 BGB; s. auch BT-Drucksache 14/4553, S. 36). Schließlich bezweckt die dem Vermieter eingeräumte Klagefrist die Vermeidung unnötiger Rechtsstreitigkeiten, indem sie den Parteien ausreichend Zeit für eine außergerichtliche einvernehmliche Streitbeilegung bietet (BT-Drucksache, a. a. O., S. 56).

Der BGH beantwortet die Rechtsfrage, ob die Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sein kann, mit einem „Nein“. Die Entscheidung ist auch deshalb interessant, weil sie das Mieterhöhungsverfahren und das Beweissicherungsverfahren aus verschiedenen Blickwinkeln gegenüberstellt und zusammenfassend darstellt. Danach steht fest: Das Beweissicherungsverfahren ist zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete weder erforderlich noch zweckmäßig oder interessengerecht.