Editorial
Wenn Rechtskraft nicht gleich Rechtssicherheit ist
10.12.2025
75 Min. Lesedauer
Jan. 2026
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MietrechtGrund für Eigenbedarfskündigung entfallen: Vermieter wegen Betrug verurteilt
Abo-Inhalt09.12.2025101 Min. Lesedauer
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Das AG Hamburg-Bergedorf hat entschieden, dass den Vermieter eine Garantenpflicht trifft, den wegen Eigenbedarf gekündigten Mieter bis zu dessen tatsächlichem Fortzug aus der Wohnung über einen Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs aufzuklären. Das AG hat den Vermieter wegen Betrug verurteilt und die Einziehung von Wertersatz angeordnet (AG Hamburg-Bergedorf 29.5.24, 412 Ds 25/23, n. rkr.; Abruf-Nr. 245900).
Im Grundsatz ist Folgendes geklärt:
Der z. B. wegen familiären Eigenbedarfs kündigende Vermieter ist gem. § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren, wenn der Kündigungsgrund nach Ausspruch der Kündigung wegfällt. Dies korrespondiert mit der dem Vermieter treffenden strafrechtlichen Garantenpflicht gem. § 13 StGB.
Informationspflicht nur bis zum Endeder Kündigungsfrist
Das AG Hamburg-Bergedorf dehnt diese Pflicht fehlerhaft bis zum Zeitpunkt der Räumung der Wohnung aus. Richtig ist, diese Pflicht nur bis zum Ende der Kündigungsfrist anzunehmen.
Der BGH hat bereits 2005 entschieden, dass bis zum Ende der Kündigungsfrist der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter auf einen entfallenden Eigenbedarf hinzuweisen (NJW 06, 220, ebenso NZM 21, 132). In der Entscheidung aus 2005 hat der BGH ausdrücklich ausgeführt, dass diese Pflicht mit Ablauf der Kündigungsfrist endet, auch dann, wenn die Parteien in einem gerichtlichen Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin vereinbaren. Nur wenn durch den Vergleich die Umgestaltung des Mietverhältnisses rückgängig gemacht und infolgedessen die Hinweispflichten des Vermieters zeitlich ausgedehnt werden sollen, bleibt die Informationspflicht bestehen.
Strafrechtliche Garantenpflicht kann nicht weitergehen als die Aufklärungspflicht
Demgegenüber hat das AG Hamburg-Bergedorf die entsprechende Informations- bzw. strafrechtliche Garantenpflicht auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Räumung ausgedehnt. Eine strafrechtliche Garantenpflicht, die Voraussetzung für eine Verurteilung wegen Betrug durch Unterlassen ist (§§ 263, 13 StGB), könnte sich nur aus einer Nachwirkung des Mietvertrags ergeben. Aus den Gründen der zitierten BGH-Rechtsprechung ist eine solche Nachwirkung aber abzulehnen. Soweit das AG sich auf die Entscheidung BayObLG NJW 87, 1654 stützt, ist diese Entscheidung durch die mittlerweile gesicherte BGH-Rechtsprechung überholt. Die strafrechtliche Garantenpflicht kann nicht weitergehen als die Aufklärungspflicht des Vermieters gem. § 241 Abs. 2 BGB.
Täuscht der Vermieter einen Eigenbedarfsgrund während der Besitzzeit vor, führt dies zu Schadenersatzansprüchen, § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag. Hinzu kommt das Risiko einer strafrechtlichen Verurteilung inklusive des Risikos der strafrechtlichen Einziehung eines Gewinns durch die Strafgerichte (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, 2024, § 573 Rn. 239 ff.). (AM)
AUSGABE: FK 1/2026, S. 3 · ID: 50649382
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