Der Verwalter: Erste höchstrichterliche Entscheidungen aus 2024 (Teil 2)

Der Kläger ist Rechtsanwalt und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beklagte ist die Verwalterin. Nach einem Wasserschaden an Gemeinschafts- und Sondereigentum überwies die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft den berechneten Zeitwert. Der Kläger forderte die Beklagte auf, den für sein Sondereigentum geleisteten Teilbetrag an ihn auszukehren. Die Verwalterin zahlte jedoch erst, nachdem der Kläger erklärt hatte, sich anwaltlich selbst zu vertreten. Der Kläger verlangte gerichtlich Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Prozesszinsen. Nach Abweisung der Klage in den Vorinstanzen legte er Revision ein.

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass dem Kläger kein Schadenersatzanspruch zusteht (5.7.24, V ZR 34/24, Abruf-Nr. 243162). Denn zwischen dem Kläger und der Verwalterin besteht kein Schuldverhältnis. Vertragsparteien des Verwaltervertrags sind ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Verwalterin. Aus der Amtsstellung der Beklagten als Verwalterin folge keine gesetzliche Leistungspflicht gegenüber dem Kläger. Nach dem alten WEG hatte die Rechtsprechung die Frage, ob die in § 27 Abs. 1 WEG a. F. geregelten Amtspflichten des Verwalters Individualrechte der einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter begründeten, offengelassen (BGH 8.6.18, V ZR 125/17).

Seit Inkrafttreten des WEMoG zum 1.12.20 stellt sich diese Frage nicht mehr, so der BGH. Zur Begründung nimmt er Bezug auf die Gesetzesbegründung, wonach die Verwaltung gemäß § 18 Abs. 1 WEG auch im Innenverhältnis ausschließlich der Eigentümergemeinschaft obliegt, die die ihr zugewiesenen Aufgaben durch ihre Organe erfüllt. Internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter (BT-Drucksache 19/18791, S. 58; BGH 21.7.23, V ZR 90/22). Einen Anspruch nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter verneint der BGH.

Bislang war es in der Literatur umstritten, ob auch nach Inkrafttreten des WEMoG der Verwaltervertrag Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Eigentümer entfalten könne. Es wird vertreten, es sei prozessökonomisch nicht sinnvoll, wenn zunächst die Eigentümergemeinschaft, der das Fehlverhalten ihres Verwalters entsprechend § 31 BGB zuzurechnen sei, gegenüber den Wohnungseigentümern hafte und dann Regress bei dem Verwalter nehmen müsse. Die Schutzbedürftigkeit ergäbe sich daraus, dass der obsiegende Wohnungseigentümer sich nach Maßgabe des Kostenverteilungsschlüssels anteilig an der Finanzierung seines eigenen Schadenersatzanspruchs zu beteiligen habe. Weigere sich die Mehrheit, den Regressanspruch gegen den Verwalter durchzusetzen, müsse der Wohnungseigentümer ein gerichtliches Vorgehen der Eigentümergemeinschaft gegen den Verwalter sogar erst im Wege der Beschlussersetzungsklage erzwingen (Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 27 Rn. 218 f.). Die Gegenansicht argumentiert damit, dass dem Wohnungseigentümer ein gleichwertiger Haftungsanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft zustehe, und damit keine Schutzbedürftigkeit vorläge (LG Braunschweig ZMR 23, 390; Grüneberg/Wicke, BGB, § 27 WEG Rn. 3; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 60).

Dieser Ansicht schließt sich der BGH an. Zur Begründung führt er weiter aus, dass die Frage auch im Gesetzgebungsverfahren umstritten war, letztendlich eine gesetzliche Regelung eines solchen Anspruchs jedoch nicht erfolgte.

Der BGH setzt sich detailliert mit dem von der Rechtsprechung entwickelten Instrument des Schutzvertrages zugunsten Dritten im Zusammenhang mit dem Verwaltervertrag auseinander. Dabei macht er das Verhältnis der Eigentümer zur Gemeinschaft und zum Verwalter noch einmal deutlich. Durch die Reform 2020 kommt der Eigentümergemeinschaft eine zentrale Stellung zu. Für den einzelnen Eigentümer ist das Schutzbedürfnis entfallen, sodass an der bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festgehalten werden kann. Daher war die Anpassung der Rechtsprechung zur Haftung des Verwalters an die durch das WEMoG geänderte Rechtslage notwendig und folgerichtig, entgegen einzelnen Meinungen in der Literatur. An diese neue Rechtsprechung müssen sich die Eigentümer, die Gemeinschaft und auch der Verwalter orientieren.

Die Beklagte ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der der Kläger angehört. Er war als Hausmeister bei dieser angestellt. Die Verwalterin der Beklagten kündigte das Arbeitsverhältnis, wogegen der Kläger Klage einreichte. In diesem Verfahren schlossen die Parteien einen Vergleich. Kurze Zeit später kündigte die Verwalterin das Arbeitsverhältnis namens der Beklagten „form- und fristgerecht“ erneut. Der Kläger wies diese Kündigung mangels Vorlage einer Vollmachtsurkunde im Original zurück und bestritt, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer vorangegangen sei, der die Verwalterin zur Kündigung ermächtige. Das ArbG und das LAG wiesen die Klage ab. Der Kläger legte Revision beim BAG ein.

Das BAG kommt in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass die Kündigung wirksam ist (6.3.25, 2 ARZ 115/24, Abruf-Nr. 250646). Dabei stützt es sich auf § 9b Abs. 1 S. 1 HS 1 WEG, wonach der Verwalter eine gegenüber jedermann unbeschränkte Vertretungsmacht hat, ohne dass ein Beschluss notwendig ist. Die Vertretungsmacht gilt sowohl für Verträge als auch für einseitige Rechtsgeschäfte, sodass der Abschluss und die Kündigung von Arbeitsverträgen zu ihrer Wirksamkeit keinen Beschluss der Wohnungseigentümer voraussetzen, so das BAG. Einen Anhaltspunkt, dass der Gesetzgeber ähnlich dem Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrages auch bei Abschluss oder zumindest bei der Kündigung von Arbeitsverträgen einen Beschluss voraussetzt, ist nach Ansicht des BAG nicht erkennbar.

Laut Sachverhalt haben die Wohnungseigentümer keine Regelung zur Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 S. 3 WEG getroffen. Das BAG führt aus, dass selbst bei Annahme einer Beschränkung, diese keine Auswirkungen gehabt hätte, da sie unwirksam sei. § 9b Abs. 1 S. 3 WEG erklärt ausdrücklich, dass eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht Dritten gegenüber unwirksam ist. Nach Ansicht des BAG steht der Kläger der Beklagten als Dritter gegenüber.

Nach der Literatur liegt ein Rechtsgeschäft gegenüber einem „Nichtdritten“ vor, soweit der andere Teil in seiner Eigenschaft als Mitglied der Eigentümergemeinschaft in dieses Rechtsgeschäft einbezogen sei. Anders zu beurteilen sei die Situation, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm wie einem Außenstehenden gegenüberträte (Bärmann/Becker, WEG § 9b Rn. 83; MüKo/Burgmair, BGB, § 9b WEG Rn. 14). Der Abschluss und die Kündigung eines Arbeitsvertrags als Hausmeister kann ebenso mit bzw. gegenüber einem der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht angehörenden Arbeitnehmer erfolgen (Bärmann/Becker a. a. O.).

Das BAG folgt dieser Ansicht und sieht den Wohnungseigentümer als Dritten an. Es stützt sich bei der Unbeschränkbarkeit der Vertretungsmacht des Verwalters für den Abschluss von Arbeitsverträgen auf die Gesetzesbegründung, wonach § 9b Abs. 1 WEG den Rechtsverkehr mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erleichtern soll. In der Gesetzesbegründung heißt es, dass derjenige, der mit einem Verwalter einen Vertrag schließt, nicht mehr befürchten muss, dass dessen Vertretungsmacht für den Abschluss des Vertrags nicht ausreicht. Dies dient zugleich dem Interesse der Wohnungseigentümer, über die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer effizient am Rechtsverkehr teilnehmen zu können, so der Gesetzgeber (BT-Drucksache 19/18791 S. 48).

Das BAG orientiert sich auch am weiteren Zweck der Norm. Nach der vor der Gesetzesänderung herrschenden Meinung konnte ein vom Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgenommenes einseitiges Rechtsgeschäft nach § 174 S. 1 BGB zurückgewiesen werden (BGH 20.2.14, III ZR 443/13). Dies ist nach § 9b Abs. 1 WEG nicht mehr möglich (BT-Drucksache 19/18791 S. 49).

Die Änderungen im WEG zeigen auch Auswirkungen auf das Arbeitsrecht und damit auf die Rechtsprechung des BAG. Dieses stärkt in seinem Urteil die Handlungsmöglichkeiten von Verwaltern. Das Gericht wendet die Zielsetzung des Gesetzgebers konkret an und schafft so Rechtssicherheit für Wohnungseigentümer und deren Arbeitnehmer, die gleichzeitig Eigentümer sind. Das führt zu einer erheblichen Erleichterung bei Vertrags- und Kündigungsprozessen innerhalb von Eigentümergemeinschaften.

Die o. g. Urteile führen zur praxisgerechten Umsetzung der vom Gesetzgeber geänderten und gewünschten erweiterten Handlungsfähigkeit und Haftung des Verwalters. Zusammengefasst bedeutet dies: