Reichweite der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB

Die Beklagten sind seit 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München. Ende 2011/Anfang 2012 erwarb die L. GmbH & Co. KG (= Ersterwerberin) das Eigentum am gesamten Anwesen. Sie teilte mittels notarieller Erklärung vom 20.6.12 das Eigentum an dem Hausgrundstück nach § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Die Vollziehung im Grundbuch erfolgte am 4.4.13. Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.2.16 veräußerte die Ersterwerberin die an die Beklagten vermietete Wohnung an die Kläger. Diese wurden am 8.3.17 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 2.9.22 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31.3.23.

Die Kläger begehren Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das AG hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf deren Berufung hat das LG das amtsgerichtliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision der Kläger hatte keinen Erfolg (BGH 6.8.25, VIII ZR 161/24, Abruf-Nr. 249716).

Die Kläger konnten sich im Zeitpunkt des Zugangs der Eigenbedarfskündigungserklärung nach § 577a Abs. 1, 2 BGB i. V. m. § 1 der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (MiSchuV) vom 14.12.21 nicht auf ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen.

Dies gilt nach § 577a Abs. 1a S. 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter – im Fall der Nr. 1 – an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder – im Fall der Nr. 2 – zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Wird nachfolgend hierzu Wohnungseigentum begründet, beginnt die Frist, innerhalb der eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung ausgeschlossen ist, nach § 577a Abs. 2a BGB bereits mit der vorgenannten Veräußerung oder Belastung.

Nach § 577a Abs. 2 BGB beträgt die (Kündigungssperr-)Frist bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Abs. 2 S. 2 durch Rechtsverordnung bestimmt sind. Die Sperrfrist war bei Zugang der Eigenbedarfskündigung der Kläger noch nicht abgelaufen.

Der Beginn der Kündigungssperrfrist ist hier nach § 577a Abs. 1 BGB zu bestimmen, nicht nach § 577a Abs. 1a BGB. Die Kläger sind als erstmalige Erwerber der vermieteten Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum durch die veräußernde L. GmbH & Co. KG anzusehen; (erst) ihr Eigentumserwerb im März 2017 hat die Kündigungssperrfrist ausgelöst.

Beachten Sie | Die Kläger argumentieren demgegenüber, dass für den Beginn der Kündigungssperrfrist in Anwendung des § 577a Abs. 1a S. 1, Abs. 2a BGB auf den schon Anfang 2012 erfolgten Erwerb des Hausgrundstücks durch die L. GmbH & Co. KG abzustellen ist, weshalb die zehnjährige Kündigungssperrfrist bei Zugang der Kündigungserklärung im September 2022 bereits abgelaufen gewesen sei. Dem folgt der BGH nicht.

Nach der Regelungskonzeption des § 577a BGB lässt eine Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums die Kündigungssperrfrist (ausnahmsweise) nicht nach § 577a Abs. 1 BGB beginnen, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit bzw. einer Belastung zugunsten dieses Personenkreises i. S. d. § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt. Gab es zuvor eine solche Veräußerung oder Belastung, soll nach § 577a Abs. 2a BGB deren Vornahme für den Beginn der Kündigungssperrfrist maßgeblich sein – auch im Hinblick auf die nachfolgende (und für sich betrachtet eigentlich die Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB auslösende) Veräußerung des Wohnungseigentums. Insoweit enthält § 577a Abs. 2a BGB eine gegenüber § 577a Abs. 1 BGB vorrangige Sonderregelung zum Fristbeginn für die von § 577a Abs. 1a BGB erfassten Fälle. Für den BGH ergibt sich dies aus dem Wortlaut des betreffenden Absatzes und der Regelungssystematik sowie Sinn und Zweck des § 577a BGB.

§ 577a BGB diene dem zeitlich begrenzten Schutz des Mieters vor einer Kündigung bei der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen. Die angeordnete zeitliche Kündigungssperre zugunsten des Mieters werde tatbestandlich weder allein durch die mit einem Veräußerungsvorgang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite noch durch die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen als solcher ausgelöst. § 577a BGB soll den Mieter nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Umwandlung der vermieteten Wohnräume in eine Eigentumswohnung besteht, und auch nicht schon eingreifen, wenn Wohnungseigentum begründet wird (BGH NZM 22, 653).

Der Gesetzgeber hat die Gewährung des Kündigungsschutzes durch § 577a BGB vielmehr – im Grundsatz – an das Vorliegen beider Elemente in einer bestimmten zeitlichen Reihenfolge (zuerst Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen, dann Veräußerung dieses Eigentums) geknüpft. Dies ergebe sich – so der BGH – bereits aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1 BGB und werde gestützt von dem aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Regelungswillen, den Mieter vor dem erhöhten Kündigungsrisiko zu schützen, das mit einem Erwerb umgewandelter Eigentumswohnungen vor allem zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs verbunden ist. Die Kündigungssperrfrist beginnt daher nach § 577a Abs. 1 BGB grundsätzlich mit der (erstmaligen) Veräußerung der in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnräume i. S. d. Eintragung des Erwerbers der Eigentumswohnung im Grundbuch.

Beachten Sie | Soweit der Gesetzgeber, um eine Umgehung des nach § 577a Abs. 1 BGB bezweckten Mieterschutzes zu verhindern, im Rahmen des nachträglich eingefügten Abs. 1a für den Beginn der Kündigungssperrfrist auf das (weitere) Erfordernis einer vorherigen Umwandlung in Wohnungseigentum verzichtet hat und (allein) die Veräußerung des vermieteten Wohnraums genügen lässt, betrifft dies ausschließlich den dort geregelten besonderen Fall des Erwerbs durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit. Mit Abs. 1a wird der Anwendungsbereich der in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündigungssperre ausgedehnt, weil der Gesetzgeber das Risiko für den einzelnen Mieter, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bereits beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch den in Abs. 1a genannten Erwerberkreis als in gleicher Weise erhöht angesehen hat wie im Fall einer unmittelbaren Umwandlung der Mietwohnung in Wohnungseigentum (vgl. BT-Drucksache 17/10485, S. 16, 26).

Die alleinige tatbestandliche Anknüpfung von § 577a Abs. 1a BGB an die Veräußerung (bzw. den hier nicht einschlägigen Fall einer Belastung) als solche bleibt nach § 577a Abs. 2a BGB für den Beginn der Kündigungssperrfrist auch maßgeblich, wenn die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgend zum Erwerb eines ungeteilten Hausgrundstücks noch Wohnungseigentum begründet. Ausweislich der Gesetzesmaterialien sollte mit der in § 577a Abs. 2a BGB getroffenen Anordnung verhindert werden, dass als Folge der Umwandlung in Wohnungseigentum „erneut eine Sperrfrist zu laufen beginnt“ (BT-Drucksache, a. a. O., S. 26). Da es keine mietrechtliche Vorschrift gibt, nach der allein die Begründung von Wohnungseigentum die Kündigungssperrfrist auslöst, hat sich der Gesetzgeber ersichtlich auf den Sperrfristtatbestand nach § 577a Abs. 1 BGB bezogen und in § 577a Abs. 2a BGB zum Fristenlauf eine Regelung für den Fall der der Begründung von Wohnungseigentum durch die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgenden (erstmaligen) Veräußerung dieses Wohnungseigentums getroffen.

Daraus schließt der BGH, dass § 577a Abs. 2a BGB den Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1 BGB dahin gehend einschränkt, dass die – für sich betrachtet tatbestandsmäßige – (erstmalige) Veräußerung neu begründeten Wohnungseigentums an den vermieteten Wohnräumen die in § 577a Abs. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist nicht auslöst, wenn die Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum zeitlich nachfolgend zu einem Erwerb des nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne von § 577a Abs. 1a BGB stattfand.

Im Streitfall fanden die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen und dessen Veräußerung an die Kläger nicht nachfolgend zu einem Erwerb durch eine Personengesellschaft i. S. d. § 577a Abs. 1a BGB statt. Deshalb ist der von § 577a Abs. 1 BGB angeordnete Beginn der (hier zehnjährigen) Kündigungssperrfrist mit dem Eigentumserwerb der Kläger im März 2017 – und nicht nach § 577a Abs. 1a, 2a BGB der Zeitpunkt der Veräußerung des ungeteilten Hausgrundstücks an die L. GmbH & Co. KG Anfang 2012 – maßgeblich.

Ist eine Personenhandelsgesellschaft eine Gesellschaft nach § 577a Abs. 1a BGB? Der BGH verneint dies. Die L. GmbH & Co. KG, die das ungeteilte Hausgrundstück erworben hatte, gehört nicht zu dem dort genannten Erwerberkreis und ist daher auch keine „Personengesellschaft“ in diesem Sinne.

Beachten Sie | Der BGH gelangt zu dem Ergebnis, dass § 577a Abs. 1a, 2a BGB nach diesem Maßstab – entgegen der überwiegenden Auffassung des mietrechtlichen Schrifttums – nicht dahin auszulegen sei, dass auch die Veräußerung des vermieteten Wohnraums an Personenhandelsgesellschaften – wie hier eine GmbH & Co. KG – unter den Tatbestand falle. Soweit der Wortlaut der Vorschrift mit der Verwendung des Begriffs der Personengesellschaft darauf hindeute, dass neben der GbR weitergehend auch Personenhandelsgesellschaften (OHG und KG) erfasst sein könnten, drücke er den Regelungswillen des Gesetzgebers, wie er sich unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte sowie von Sinn und Zweck der nachträglich eingefügten Vorschriften und des Gesamtzusammenhangs der einschlägigen Regelungen ergibt, nicht hinreichend deutlich aus. Der Wortlaut sei daher in dem Sinne (einschränkend) auszulegen, dass von dem Begriff der Personengesellschaft in § 577a Abs. 1a BGB nicht die Personenhandelsgesellschaften wie die hier in Rede stehende GmbH & Co. KG erfasst sind.

Der BGH verweist darauf, dass der Gesetzgeber mit der Ergänzung der in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen vorgesehenen zeitlichen Kündigungssperre um Abs. 1a ausweislich der Gesetzesmaterialien die in der Praxis aufgetretene Umgehung des Kündigungsschutzes vor allem nach dem sog. „Münchener Modell“ unterbinden wollte (BT-Drucksache 17/10485, S. 2, 3, 16; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 A und B; BT-Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D). Bei diesen Fallgestaltungen verzichtete eine (Außen-)GbR oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten und kündigte stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer.

Der Gesetzgeber schätzte das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft ausgehende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch ein wie in dem von der seinerzeit bereits bestehenden Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB zum Schutz des Mieters geregelten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließenden Veräußerung des Wohnungseigentums (BT-Drucksache 17/10485, S. 16, 26). Es liegt nach dem BGH auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsächlich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden.

Vor allem aber hat der Gesetzgeber maßgeblich darauf abgestellt, dass die Gefährdungslage für den Mieter in diesen Fällen bereits mit Erwerb des vermieteten Wohnraums entsteht. Grund dafür ist letztlich die – vom Gesetzgeber gesehene – BGH-Rechtsprechung, nach der sich die (Außen-)GbR für einen ihrer Gesellschafter auf Eigenbedarf berufen kann. Mit den Neuregelungen sollte „diese Schutzlücke“ geschlossen und eine faktische Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung „insbesondere nach dem „Münchener Modell“ unterbunden werden (BT-Drucksache 17/10485, S. 3, 16).Dementsprechend befassen sich die Ausführungen in den Gesetzesmaterialien ausführlich (allein) mit der Situation bei Veräußerungen an eine (Außen-)GbR oder eine Miteigentümergemeinschaft und der in diesen Fällen bestehenden Schutzlücke (BT-Drucksache 17/10485, S. 16).

Beachten Sie | Dem Argument, dass § 577a Abs. 1a, 2a BGB für den Zeitraum der Kündigungssperrfrist auch Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausschließt, solche Kündigungen aber – anders als die wegen Eigenbedarfs – nach allgemeiner Auffassung auch von einer Personenhandelsgesellschaft oder Kapitalgesellschaft erklärt werden können, kommt im Rahmen der Bestimmung des durch das Tatbestandsmerkmal „Personengesellschaft“ erfassten Erwerberkreises unter gesetzessystematischen Gesichtspunkten nach Auffassung des BGH keine maßgebende Bedeutung zu.

Der Erweiterung der tatbestandlichen Anknüpfung der Kündigungssperrfrist (allein) an den in Abs. 1a genannten Vorgang der Veräußerung (bzw. der Belastung) und der von Abs. 2a angeordneten zeitlichen Vorverlagerung des Fristbeginns auch bei nachfolgender Umwandlung liege die gesetzgeberische Wertung zugrunde, dass der Mieter vor dem bereits mit dem Erwerb durch eine Personenmehrheit verbundenen – und damit unabhängig von der Begründung von Wohnungseigentum an den einzelnen Wohneinheiten bestehenden – Risiko einer Eigenbedarfskündigung zugunsten von deren Mitgliedern bzw. Gesellschaftern geschützt werden müsse. Die Einbeziehung auch der Verwertungskündigung in die ursprünglich nur für Eigenbedarfskündigungen vorgesehene zeitliche Kündigungsbeschränkung (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB a. F.) durch das Gesetz vom 20.7.90 zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei der Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen erfolgte demgegenüber nur zur Ergänzung des dem Mieter gewährten Schutzes vor der im Falle der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehenden Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber. Sie sollte verhindern, dass infolge der – verlängerten – Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen und wegen der damit verbundenen Verringerung des wirtschaftlichen Werts der Wohnung für den erwerbenden Eigentümer der Kündigungsgrund der wirtschaftlichen Verwertung an Bedeutung gewinnt (BT-Drucksache 11/6374, S. 7).

§ 577a BGB ist schwierig anzuwenden, das Regelungskonzept mit den Ausnahmen und Rückausnahmen nicht leicht zu durchschauen. Hier „Licht in das Dunkel“ zu bringen, ist ein Verdienst der Entscheidung des BGH. Für die Praxis bedeutsam ist, dass der BGH die Unterschiede zwischen Personen- und Personenhandelsgesellschaften betont. Hier befinden wir uns seit dem Inkrafttreten des MoPeG bezüglich der Eigenbedarfskündigung der GbR zugunsten eines Gesellschafters in einer noch offenen Diskussion, die der BGH in einer anderen Entscheidung zu § 577a BGB ausdrücklich in den Raum gestellt hat (BGH 10.7.24, VIII ZR 276/23, Abruf-Nr. 242927).