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WohnraummieteHausverwaltung muss negative Online-Bewertungen ehemaliger Mieter hinnehmen
Eine negative Google-Bewertung eines Mieters begründet – auch ohne eigene Vertragsbeziehung – keinen Unterlassungsanspruch der Hausverwaltung, wenn ein verständiger Durchschnittsleser erkennt, dass der Mieter seine Erfahrungen mit der Verwaltungstätigkeit schildert (AG Dortmund 28.2.25, 436 C 7614/24, Abruf-Nr. 251473).
Ein ehemaliger Mieter war mit den von der Hausverwaltung erstellten Nebenkostenabrechnungen und der Abwicklung seiner Kaution unzufrieden. Sowohl über die Betriebskosten als auch über die Kautionsrückzahlung bestanden Streitigkeiten, die bereits gerichtlich anhängig waren. Der Mieter veröffentlichte daraufhin im Google-Unternehmensprofil der Hausverwaltung eine Ein-Stern-Bewertung mit den Aussagen „Sehr schlechte Wohnungsgesellschaft! Sie stellen überzogene Rechnungen und ich muss in den Rechtsstreit, um meine Kaution zurückzuerlangen. Nie wieder!“.
Die Hausverwaltung forderte die Löschung der Bewertung und verlangte künftig ein Unterlassen negativer Rezensionen, sofern der Bewertende keine eigene Vertragsbeziehung zur Verwaltung hatte oder dies nicht offenlegt. Nachdem der Mieter die Löschung verweigerte, erhob die Verwaltung Klage auf Beseitigung und Unterlassung.
Ohne Erfolg. Das AG verneint sowohl einen Anspruch auf Löschung der konkreten Google-Bewertung als auch einen Unterlassungsanspruch. Ein generelles Verbot, ohne eigene Vertragsbeziehung zu bewerten, gebe es nicht. Für Online-Rezensionen reiche ein „leistungsbezogener Kontakt“ aus – dieser sei hier gegeben, weil der Mieter mit der Tätigkeit der Hausverwaltung unmittelbar befasst war: Die Verwaltung erstellte die Nebenkostenabrechnungen und war in die Kautionsabwicklung eingebunden. Damit durfte der Mieter deren Leistung bewerten. Die Äußerungen seien als Meinungsäußerungen zu werten. Sie knüpften an tatsächliche Konflikte an, da sowohl die Betriebskostenabrechnungen als auch die Kautionsrückzahlung unstreitig Gegenstand anhängiger Auseinandersetzungen waren. Eine erwiesen falsche Tatsachenbehauptung liege daher nicht vor.
Auch der Begriff „Wohnungsgesellschaft“ sei im Gesamtzusammenhang nicht irreführend. Es handele sich um eine umgangssprachliche, unscharfe Bezeichnung, die lediglich ausdrückt, dass das Unternehmen mit der Verwaltung von Wohnungen befasst ist. Ein verständiger Durchschnittsleser nehme nicht an, die Verwaltung sei Vermieterin. Schmähkritik oder reine Diffamierung verneint das Gericht ebenfalls. Die Kritik sei zwar scharf und abwertend, bewege sich aber noch im Rahmen zulässiger, auch überspitzter Auseinandersetzung nach Art. 5 Abs. 1 GG. Das Schutzinteresse der Verwaltung überwiege die Meinungsfreiheit des Bewertenden nicht.
Beachten Sie — Negative Bewertungen sind i. d. R. hinzunehmen, solange sie nicht die Grenzen der Meinungsfreiheit überschreiten. Ein rechtliches Vorgehen ist nur bei Schmähkritik oder nachweislich unwahren Tatsachenbehauptungen aussichtsreich (BayObLG 2.3.01, 2 Z BR 16/01; LG Bochum 23.1.14, I-8 O 323/13).
AUSGABE: MK 1/2026, S. 2 · ID: 50643823
