Anhand dieser Parameter berechnet sich der Streitwert einer Räumungsklage

Im Streitfall hatten die Parteien einen Mietvertrag geschlossen, wonach der Mieter M lediglich die Betriebskosten i. H. v. ca. 2.400 EUR pro Jahr zahlte. Für die Überlassung der Wohnung selbst musste er kein Entgelt zahlen. Später kündigte die Vermieterin V und klagte auf Räumung und Herausgabe. Das LG hat den Streitwert gem. § 41 Abs. 2 S. 1 GKG i. V. m. § 41 Abs. 1 S. 1 GKG mit dem Jahresbetrag der zu zahlenden Betriebskosten auf 2.400 EUR festgesetzt. Hiergegen hat der Prozessbevollmächtigte des Beklagten P Beschwerde erhoben. Er hat geltend gemacht, V habe ihren Räumungsanspruch auch auf Eigentum gestützt. Daher sei nicht § 41 Abs. 2 S. 1 GKG anzuwenden, sondern § 41 Abs. 2 S. 2 GKG. Unabhängig von dem tatsächlichen Entgelt sei auf den jährlichen Nutzungswert abzustellen. Dieser sei anhand vergleichbarer Objekte auf monatlich 600 EUR zu schätzen. Das LG hat der Streitwertbeschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem OLG vorgelegt. Das OLG Köln hat der Beschwerde stattgegeben und den Streitwert auf 7.200 EUR fest-gesetzt (OLG Köln 18.6.25, 27 W 3/25, Abruf-Nr. 250580).

Die vom LG herangezogene Bewertungsvorschrift des § 41 Abs. 2 S. 1 GKG, die in Verbindung mit § 41 Abs. 1 S. 1 GKG unter bestimmten Umständen auch den Ansatz eines Streitwerts unterhalb des Jahresentgelts zulässt (BGH NZM 06, 138), kommt aus besonderen sozialen Erwägungen nur zur Anwendung, wenn der Räumungsanspruch ausschließlich auf die Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses gestützt wird. Wird das Räumungsverlangen dagegen nicht nur auf die Beendigung eines entgeltlichen Nutzungsverhältnisses gestützt, sondern auch auf eine andere Anspruchsgrundlage (z. B. Besitzherausgabe an den Eigentümer nach § 985 BGB), dann bemisst sich der Streitwert gem. § 41 Abs. 2 S. 2 GKG stets nach dem einjährigen Nutzungswert, welcher hier unstreitig mit 7.200 EUR angegeben worden war.

Beachten Sie | Wird die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt und wird dieser Anspruch nicht nur auf die Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses, sondern auch auf eine andere Anspruchsgrundlage gestützt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, stets der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend (§ 41 Abs. 2 S. 2 GKG).

Eine solche Fallkonstellation lag hier vor. Die V hat ihren Anspruch nicht nur auf die Beendigung des Mietverhältnisses gestützt, sondern auch auf ihren Herausgabeanspruch als Eigentümerin. Dass V die Anspruchsgrundlage des § 985 BGB nicht ausdrücklich in ihrer Klageschrift erwähnt hat, spielte dabei keine Rolle. Entscheidend ist vielmehr, dass V den M nicht nur als Vermieterin, sondern daneben auch als Eigentümerin in Anspruch genommen hat. Die vom LG herangezogene Wertvorschrift des § 41 Abs. 2 S. 1 GKG, die in Verbindung mit § 41 Abs. 1 S. 1 GKG unter bestimmten Umständen auch den Ansatz eines Streitwerts unterhalb des jährlichen Nutzungswerts zulässt, kommt aus den besonderen sozialen Erwägungen nur zur Anwendung, wenn der Räumungsanspruch ausschließlich wegen der Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses geltend gemacht wird (OLG Düsseldorf JurBüro 11, 199), was hier gerade nicht der Fall war.

Wird die Herausgabe eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, gilt für den Gebührenstreitwert die Vorschrift des § 41 Abs. 2 GKG. Dabei ist zu unterscheiden, ob der Räumungs- und Herausgabeanspruch ausschließlich auf die vertragliche Grundlage (§ 546 BGB) gestützt wird oder ob daneben auch auf weitere Anspruchsgrundlagen, insbesondere dingliche Ansprüche aus Eigentum, Nießbrauch o. Ä. in Betracht kommen.

Wird die Klage nur auf den mietvertraglichen Anspruch gestützt, besteht also daneben nicht auch ein dinglicher Anspruch, etwa aus Eigentum (§ 985 BGB), gilt § 41 Abs. 2 S. 1 GKG. Maßgebend ist zum einen das vereinbarte Nutzungsentgelt, unabhängig davon, ob es wertangemessen ist oder nicht. Zum anderen gilt hier der Jahreswert nicht ausnahmslos. Sofern die streitige Zeit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses weniger als ein Jahr beträgt, ist nur der geringere Wert der streitigen Zeit festzusetzen (OLG Stuttgart NZM 09, 320; OLG Düsseldorf NZM 06, 583; LG Hamburg NZM 00, 759).

Wird der Räumungsanspruch dagegen auch auf eine andere Anspruchsgrundlage gestützt, gilt immer der Jahreswert, unabhängig davon, ob die streitige Zeit geringer ist.

Beachten Sie | Ob der Kläger sich auf diese Anspruchsgrundlage beruft, ist unerheblich. Entscheidend ist nur, dass dieser Anspruch in Betracht kommt. Soweit dies der Fall ist, gilt der Nutzungswert der Wohnung, und zwar immer der Jahreswert. Eine eventuell geringere streitige Zeit ist irrelevant. Um dem Gericht von vornherein die richtige Bewertung zu ermöglichen, sollte daher in der Klageschrift stets vorgetragen werden, ob der klagende Vermieter auch Eigentümer oder anderweitig dinglich Berechtigter ist.

Die Höhe des nach § 41 Abs. 2 GKG heranzuziehenden Entgelts berechnet sich nach § 41 Abs. 1 S. 2 GKG. Maßgebend ist zunächst einmal die Kaltmiete.

Hinsichtlich der Betriebskosten ist zu differenzieren:

Liegt eine Staffelmietvereinbarung zugrunde, dann gilt die höchste Mietstaffel der vereinbarten restlichen Mietlaufzeit (BGH NJW-RR 06, 16; BGH NZM 07, 935; AG Neukölln GE 21, 712). Darin liegt kein Verstoß gegen § 41 Abs. 1 S. 1 GKG. Diese Vorschrift begrenzt den Wert nur auf den Betrag eines Jahres. Sie sagt aber nicht, welches Jahr heranzuziehen ist.

Beachten Sie | Lässt sich die streitige Zeit nicht genau ermitteln, weil es keinen festen Beendigungszeitpunkt gibt, etwa weil ein unbefristetes Mietverhältnis vereinbart ist, ist mangels hinreichender anderweitiger Umstände entsprechend § 9 ZPO die höchste Staffelmiete innerhalb der nächsten dreieinhalb Jahre heranzuziehen.

Ist vom Mieter auf die Miete Umsatzsteuer zu entrichten, so ist diese beim Räumungsstreitwert zu berücksichtigen, da es sich insoweit um einen Teil der Kaltmiete handelt (OLG Düsseldorf JurBüro 11, 645; OLG Düsseldorf JurBüro 11, 199; OLG Celle AGS 09, 89; KG NZM 07, 518a).