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StreitwertErhöhter Streitwert bei Geltendmachung von Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht
| In mietrechtlichen Verfahren wird neben einer Mietminderung häufig auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend gemacht (§ 320 Abs. 1 S. 1 BGB). Für die anwaltliche Praxis stellt sich dabei eine erhebliche Unsicherheit: Ist dem Zurückbehaltungsrecht ein eigener, streitwerterhöhender Wert zuzuordnen? Während für die Mietminderung mittlerweile klare gesetzliche Regelungen im GKG bestehen, ist die Streitwertbemessung von Zurückbehaltungsrechten weiterhin uneinheitlich. Das LG Hagen hat klargestellt, dass ein selbstständig geltend gemachtes Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich streitwerterhöhend wirkt und mit einem Drittel des begehrten Betrags zu bewerten ist. |
1. Der Fall vor dem LG Hagen
Ausgangspunkt war in dem Fall eine Räumungsklage der Vermieterin. Hiergegen erhob der Mieter am 16.12.20 Widerklage auf Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht und Mängelbeseitigung. Das AG setzte den Streitwert mehrfach unterschiedlich fest. Zuletzt kam es auf 13.490 EUR, ohne das Zurückbehaltungsrecht streitwerterhöhend zu berücksichtigen. Der Mieter legte Streitwertbeschwerde ein. Er rügte zudem, dass für die Mietminderung fälschlich § 41 Abs. 5 GKG n. F. angewendet wurde, obwohl nach § 40 GKG die alte Rechtslage (bis 31.12.20) maßgeblich war.
Das LG gab der Beschwerde statt. Es stellte klar, dass dem Zurückbehaltungsrecht ein eigener Streitwert neben der Mietminderung zukommt (LG Hagen 14.8.25, 1 T 87/25, Abruf-Nr. 250581).
Die Entscheidung hat für die anwaltliche Kostenberechnung den Vorteil, dass sich ein erhöhter Gegenstandswert durch ein selbstständig geltend gemachtes Zurückbehaltungsrecht ergibt. Das führt zu höheren Gebühren durch die zusätzliche Berücksichtigung der geltend gemachten Mietminderung.
2. Unterschiedliche Bewertung des Zurückbehaltungsrechts
Die Auswirkungen des Zurückbehaltungsrechts auf den Streitwert werden von der Rechtsprechung uneinheitlich bewertet. Im Einzelnen werden die folgenden drei Ansichten vertreten:
a) Kein eigener (streitwerterhöhender) Wert
Nach dem LG Hamburg (ZMR 10, 855) ist das Zurückbehaltungsrecht nur ein vorübergehendes Druckmittel.
b) Eigener Streitwert = Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung
Nach einer anderen Ansicht richtet sich der Streitwert für die Feststellung des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts nach dem Jahresbetrag der Mietminderung (LG Berlin WuM, 16, 693; LG Berlin, RVG prof. 14, 201; LG Hamburg 9.8.93, 311 T 88/93).
Beachten Sie | Zu berücksichtigen ist dabei, dass mit Ausübung des Zurückbehaltungsrechts keine dauerhafte Minderung verbunden ist, sondern nur ein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht.
c) Eigener Streitwert als Bruchteil des 42-fachen Monatseinbehalts
Eine weitere Meinung ist der Auffassung, dass sich der Streitwert nach dem jeweils begehrten 42-fachen Wert (= dreieinhalbfacher Jahresbezug) des monatlichen Einbehalts bemisst. Das wird auf § 9 ZPO gefolgert. Anzusetzen ist dabei unter Berücksichtigung des vorübergehenden Charakters des Einbehalts ein Drittel des begehrten Zurückbehaltungsrechts (AG Hamburg AGS 18, 78).
Beachten Sie | Die unterschiedlichen Ansichten wirken sich in der Praxis auch unterschiedlich aus.
Beispiel |
Die monatliche Kaltmiete beträgt 800 EUR. Der Mieter behält monatlich einen Betrag von 200 EUR zurück. |
1. Variante (LG Berlin und LG Hamburg: Jahresbetrag des Einbehalts) Ansatz: 12 × 200 EUR = 2.400 EUR Streitwert |
2. Variante (AG Hamburg: 1/3 des 42-fachen Monatsbetrags) Zuerst 42 × 200 EUR = 8.400 EUR; davon 1/3 = 2.800 EUR Streitwert |
Vergleich: LG Berlin-Linie und LG Hamburg-Linie: 2.400 EUR; AG Hamburg-Linie: 2.800 EUR |
3. Bewertung der Mietminderung
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass nach ständiger Rechtsprechung des BGH (MK 15, 193) der 3,5-fache Jahresbetrag maßgeblich ist. Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert nicht gemäß § 41 Abs. 5 S. 1 GKG a. F. analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gemäß § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen.
4. Unterschiedliche Rechtslage des § 41 Abs. 5 GKG
Die Besonderheit im Streitfall war zudem die Tatsache, dass die Rechtslage des Gerichtskostengesetzes (GKG) zum Antragszeitpunkt (§ 40 GKG) der Widerklage (hier: 16.12.20) für die Wertbestimmung mitentscheidend war. Diese hat sich insbesondere zum 1.1.21 verändert. Die wesentlichen Änderungen des § 41 Abs. 5 GKG und ihre Auswirkungen sind wie folgt:
- Rechtslage bis 31.12.20
- Minderungsrechte: Es gab keine spezifische Regelung im GKG zur Bewertung von Minderungsrechten. Diese wurden gem. den allgemeinen Vorschriften der ZPO bewertet (§ 48 Abs. 1 S. 1 GKG i. V. m. §§ 3, 9 ZPO). Dabei wurde der 42-fache Minderungsbetrag angesetzt (BGH, a. a. O).Bisher: Bewertung nach allgemeinen Vorschriften der ZPO
- Zurückbehaltungsrechte: Zurückbehaltungsrechte wurden ebenfalls nach den allgemeinen Vorschriften der ZPO bewertet, wobei die Streitwerterhöhung umstritten war. Es gab keine einheitliche Regelung. Die Rechtsprechung bewertete die wirtschaftliche Bedeutung weiterhin.
- Rechtslage seit 1.1.21
- Minderungsrechte: Zum Stichtag wurde eine Sonderregelung eingeführt. Minderungsrechte sind nun mit dem Jahresbetrag der Mietminderung zu bewerten. Die Änderung führt zu einer geringeren Streitwertbemessung im Vergleich zur BGH-Rechtsprechung (a. a. O; 42-facher Betrag). Das wirkt sich auf die Gerichtskosten und die Anwaltsgebühren aus.
- Zurückbehaltungsrechte: Die Bewertung von Zurückbehaltungsrechten bleibt weiterhin umstritten und wurde nicht explizit geregelt. Es gibt keine einheitliche Regelung. Die Rechtsprechung bewertet die wirtschaftliche Bedeutung weiterhin individuell.Bei den Zurückbehaltungsrechten hat sich nichts geändert
5. Handlungsempfehlungen und taktische Hinweise
Checkliste / Streitwert bei Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht |
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- Frühzeitige Streitwertprüfung: Rechtsanwälte sollten bei der Antragstellung den Zeitpunkt der Rechtslage genau prüfen, da die Streitwertbemessung von der zum Zeitpunkt der Antragstellung (§ 40 GKG) geltenden Rechtslage abhängt.
- Argumentation bei Minderungsrechten: Bei Minderungsrechten, die vor dem 1.1.21 geltend gemacht wurden, sollte auf die alte Rechtslage verwiesen werden, um eine höhere Streitwertbemessung zu erreichen.
- Zurückbehaltungsrechte: Bei der Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten sollte die wirtschaftliche Bedeutung des Rechts betont werden. Die taktische Argumentation sollte darauf abzielen, dass ein Drittel des begehrten Betrags als Streitwert angesetzt wird.
AUSGABE: RVGprof 11/2025, S. 198 · ID: 50574322